sp imoveis54 Vale a pena comprar um imóvel neste momento?

Caixa exige 50% do valor do imóvel para financiamento (Foto Pública)

A partir desta segunda (25), fica mais difícil financiar um imóvel usado. A Caixa Econômica Federal reduziu o limite de financiamento para 50% do bem. Quem estiver interessado em comprar a casa própria, deve desembolsar pelo menos metade do valor do imóvel para conseguir o financiamento.

Em nota, a Caixa afirmou que este novo limite passa a vigorar para as novas operações. As propostas já entregues terão o processo de análise concluído e, caso aprovadas, terão direito aos limites anteriores de crédito sem alteração dos valores.

Nos últimos meses, os limites de financiamento imobiliário tanto para usados e novos têm sido reduzidos. Também foi suspenso este ano a linha pró-cotista FGTS, que era o crédito mais barato depois do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

Por que a Caixa está reduzindo e cancelando linhas de financiamento? Esta situação vai se reverter em breve? Vale a pena comprar ou vender imóveis?

O Economia em 5 Minutos reponde.

Compro hoje um imóvel ou espero?

Para os que não tem dinheiro para comprar à vista com um bom desconto, mas que também não desejam esperar, o financiamento pode ser uma opção, mas deve ser muito bem planejado, já que estamos falando de uma dívida de longo prazo.

Por mais que a introdução da alienação fiduciária tenha sido um grande avanço em relação a segurança jurídica dos credores e contribuído para o aumento expressivo da oferta de crédito, em caso de inadimplência, o sonho da casa própria pode ser tornar um pesadelo e rapidamente. Entenda como isso funciona:

Como funciona a Alienação Fiduciária?

1. Cliente vai no banco e faz um financiamento imobiliário

2. Imóvel financiado serve como garantia para o banco.

3. A propriedade do imóvel é transferida para o credor/banco até que o cliente quite o financiamento.

4. O cliente/devedor tem a posse e pode utilizar o imóvel durante o financiamento.

5. Após quitar o financiamento a propriedade também passa a ser do cliente.

E se eu ficar inadimplente e deixar de pagar uma prestação?

Ocorrerá a propriedade plena em nome do credor (banco).

O processo de perda do imóvel é rápido

1. Devedor é intimado pelo oficial do Registro de Imóveis a regularizar a prestação vencida em até 15 dias.

2. Se a inadimplência persistir após o prazo de 15 dias, o oficial promoverá o registro da matrícula do imóvel, com a consolidação da propriedade em nome do credor.

3. Banco no prazo de 30 dias promove leilão público

4. Caso o lance mínimo oferecido seja inferior ao valor estipulado em contrato, ocorre um segundo leilão nos 15 dias seguintes.

Vale a pena comprar um imóvel neste momento?

Um grande mito envolvendo os imóveis diz respeito a acreditar que os preços são estáveis ao longo do tempo, quando na verdade são cíclicos, alternam ciclos de alta e de baixa. Não importa o país, cidade ou bairro, uma análise mais apurada sempre revelará o ciclo dos imóveis. Um ponto importante é que com base neste ciclo podemos estruturar melhores estratégias de investimento e fugir de armadilhas. A figura abaixo representa uma simplificação do ciclo dos imóveis e suas quatro etapas: Recuperação, Expansão, Excesso de Oferta e Recessão, etapa que estamos finalizando.

5 Ciclo dos Imoveis Vale a pena comprar um imóvel neste momento?

Recuperação

Etapa que se inicia logo após o fim de um ciclo de baixa e inaugura o novo ciclo de alta.

Há uma retomada da atividade econômica. Por consequência, uma retomada do setor de construção e uma queda no patamar dos imóveis vagos (taxa de vacância).

Apesar da melhora, o sentimento em relação ao setor é negativo e pairam desconfianças sobre a possibilidade de o ciclo de baixa ter se encerrado.

Expansão

Nesta etapa os astros se alinham e tudo conspira a favor da alta dos imóveis.

Aumento da renda, do emprego, incentivo ao crédito imobiliário reduzem o número de imóveis vagos e incentivam o setor de construção.

Os preços dos imóveis sobem rapidamente e atraem atenção da mídia, que alimenta ainda mais otimismo com o setor.

Excesso de oferta

O preço dos imóveis começa a se estabilizar nesta etapa, ao mesmo tempo que o número de imóveis vagos aumenta e a atividade de construção desacelera.

Ao contrário do que seria racional, o sentimento otimista é ainda maior que na fase da expansão, com uma confiança que o ciclo de alta está longe do fim, porém, é nesta etapa que se inicia o novo ciclo de baixa.

Recessão

A realidade vem à tona, com a queda na renda, emprego, restrições ao crédito imobiliário e o excesso de oferta de imóveis no mercado.

O descompasso entre oferta e demanda por imóveis pressiona o preço dos imóveis e aumenta o pessimismo em relação ao setor.

E em que ponto do ciclo estamos?

Estamos na etapa da recessão e analisando os piores ciclos de baixa dos imóveis residenciais dos últimos 40 anos atingiríamos um fundo em meados de 2018, levando em conta que em média de duração de 4 anos a 4 anos e meio.

Piores Ciclos de Queda de Preço Vale a pena comprar um imóvel neste momento?

 

O atual ciclo de baixa se iniciou em 2014, mas não é o pior das últimas décadas. Na verdade, está bem distante das quedas observadas na década de 80. Diversos fatores que favorecem um ciclo de alta já começam a estar presentes como crescimento da economia, redução do desemprego, inflação e taxas de juros baixas. Portanto, a atual conjuntura econômica e perspectivas vão de encontro com o que o estudo dos ciclos projeta, um fundo de preços em meados do ano que vem.

 

Por que a Caixa está reduzindo o limite de financiamento?

Simplesmente por falta de recursos!

As principais fontes de recursos para o financiamento imobiliário são a caderneta de poupança e o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

Nos últimos anos muitos recursos têm sido sacados da poupança. Isso se deve a baixa rentabilidade e também pela necessidade de muitos brasileiros terem de resgatar suas economias para o pagamento de contas e dívidas. Fato que se agravou com o desemprego.

Em 2015, a diferença entre o que foi depositado e retirado da poupança resultou em uma saída líquida de mais de R$ 50 bilhões. Em 2016, a saída líquida foi de mais de R$ 31 bilhões. Já em 2017, a partir de maio surgiu uma pequena luz no fim do túnel e a tendência de saída de dinheiro está se revertendo. Mesmo assim, no ano, o acumulado ainda é negativo em mais de R$ 5 bilhões que deixaram a poupança.

Outra fonte que não acompanhou a demanda por crédito foram os recursos do FGTS, reduzidos principalmente pelo desemprego elevado.

Há outras fontes de recursos?

Sim, as instituições como a Caixa ainda conseguem captar recursos para o financiamento por meio de outros instrumentos, mas sem conseguir oferecer ao mutuário uma taxa de juros baixa, como do Sistema Financeiro da Habitação e a linha do FGTS.

Esta tendência de falta de recursos vai se reverter?

Provavelmente sim, com a inflação baixa e a retomada da economia, os recursos da poupança e FGTS tendem a crescer novamente. Ainda teremos a introdução de um novo instrumento de captação, a Letra Imobiliária Garantida (LIG) que por suas características de perfil de longo prazo e garantias oferecidas tende a contribuir na expansão do crédito imobiliário.