Um dos principais desafios nos condomínios é a relação com os funcionários. Em alguns prédios, os gastos com folha de pagamento chegam a 50% do orçamento, além das ações trabalhistas. Fora os conflitos entre vizinhos, o que nem sempre é fácil de gerenciar. E como equilibrar as contas e os relacionamentos entre moradores e funcionários?
Para Pedro Schaffa, sócio fundador da SBAC Advogados, com relação aos funcionários, é muito importante que haja um controle adequado das horas extras. “Contratos mal feitos, descuido com o horário dos funcionários e a relação entre moradores com as pessoas que trabalham no prédio geram inúmeras ações trabalhistas”, alerta.
Um condômino pode causar um grande problema para todos os moradores. “Tivemos um caso de briga entre um morador e um funcionário que gerou um processo por assédio moral e uma indenização alta”, conta Schaffa. O respeito é sempre a melhor escolha.
Para reduzir custos, muitos condomínios optam por contratar empresas terceirizadas. Em parte, isso ajuda, mas é preciso ficar atento aos contratos, principalmente se essas empresas estão pagando todos os encargos trabalhistas da forma correta.
Os 4 C's da discórdia
E quando o assunto é vida em condomínio, vale lembrar dos quatro c’s da discórdia: crianças, carro, cachorro e cano. “Esses quatro pontos, independentemente do local, são fontes de stress entre os moradores e podem ser evitados se todos colaborarem”, diz o advogado.
Manutenção e cuidado com os vazamentos. O síndico deve cuidar das áreas comuns. Se houver vazamento entre apartamentos, o proprietário da unidade originadora do problema é o responsável pelas despesas da obra.
Garagem é a dor de cabeça na certa. Respeitar a vaga demacarcada é fundamental para a boa convivência. No caso de sorteio, idosos e deficientes físicos devem ser contemplados com vagas mais espaçosas ou com entrada privilegiada.
Não permitir que crianças desrespeitem as regras ou façam muito barulho. Crianças menores de 5 anos devem estar acompanhadas de adultos no parquinho. Não devem andar nos elevadores sozinhas aquelas menores de 10 anos e jamais deixá-las sozinhas na piscina. Funcionário do prédio não é babá e não tem obrigação de cuidar dos filhos dos moradores.
O mesmo vale para os pets: respeitar o regulamento interno, segurar os animais no colo para que não avancem em outros moradores ou sujem as áreas comuns. Os condomínios podem restringir o porte dos cachorros e exigir o uso de guias. Uma saída interessante é a construção de um play para os pets.
Algumas situações geram conflitos que extrapolam os muros do prédio vão parar na administradora ou, em casos extremos, na Justiça. “Um cachorro foi atropelado na garagem. Quem atropelou argumenta que o cachorro estava sem coleira. O dono do pet, por sua vez, diz que o morador não prestou socorro e o bicho morreu. A briga foi parar na administradora do condomínio”.
Em casos como este, vale chamar o síndico? “É preciso entender qual é o papel desta figura. Na prática, é um morador que assina pelo prédio e responde civil e criminalmente. Alguém que auxilia a resolver problemas, mas é um morador como qualquer outro que não deve ser incomodado à toa”. Um jeito de melhorar a vida do síndico e sua relação com os demais condôminos, que nem sempre é simples, é criar comissões de moradores que trabalhem em conjunto com o síndico.
Outra alternativa é contratar um síndico profissional. “É preciso que seja uma pessoa habilitada, com formação em administração de empresas ou engenharia. Ele será mais cobrado, afinal, está ali para isso, no entanto, da mesma forma que o síndico morador, ele não está ali para resolver problemas pessoais ou de relacionamento entre vizinhos, apenas as questões do edifício”.
Inadimplentes
A falta de pagamento do condomínio é um caso sério. Administradoras de condomínio aceitam negociar com os inadimplentes, o que, no dia a dia, se torna um incentivo negativo.
Muitos moradores deixam de pagar o valor do condomínio, investem esse dinheiro em uma aplicação e no fim do ano pagam o valor total com desconto. “Essa é uma prática comum e a recomendação é que as administradoras não tolerem a falta de pagamento, salvo em casos muito específicos. A negociação penaliza aqueles que estão em dia com suas contas”.
Reforma trabalhista
A nova legislação trabalhista, publicada em novembro de 2017, altera algumas resoluções da CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas) que impactam diretamente as relações trabalhistas em condomínios, principalmente no que se refere ao custo.
Com a mudança na legislação, o condomínio pode contratar serviços de jardineiro e faxineiro como trabalhadores autônomos, ou ainda registrá-lo com horário diferenciado, alternativo às 44 horas semanais, podendo contratar o serviço com uma carga horária menor e com custo menor. A cláusula sobre a terceirização da atividade-fim das empresas e condomínio possibilita que os condomínios terceirizem qualquer área de trabalho do empreendimento.
"A legislação abrange ainda cláusulas sobre férias, rescisão contratual e demais pontos de interesse entre trabalhadores e empresas, que devem ser considerados e negociados caso a caso, estes pontos específicos podem representar grandes benefícios aos condomínios", afirma Schaffa.