Um quinto das construtoras que atuam no Casa Verde e Amarela suspendeu o lançamento de novos projetos ou saiu do programa habitacional do Governo Federal neste ano, devido à pressão inflacionária. Em 2021, havia 791 empresas ligadas às contratações, mas esse número diminuiu para 635 em 2022, conforme mostra um levantamento realizado pelo MDR (Ministério do Desenvolvimento Regional).
"A saída das empresas está relacionada à perda de rentabilidade e ao fato de seus produtos não se enquadrarem mais no programa", explica o presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), José Carlos Martins. "Foi um movimento natural. A construtora só vai fazer um produto se conseguir vender e obter retorno. O mais prejudicado é quem fica sem o imóvel."
Disparada de preços
As empresas sentiram o aumento generalizado nos custos de construção, especialmente de materiais como concreto e aço. A inflação setorial, medida pelo INCC (Índice Nacional de Custos da Construção), cresceu 11,2% no acumulado dos últimos 12 meses, até agosto de 2022. Em um dos momentos de pico, chegou a subir 16,7%, até agosto de 2021, também no período de um ano.
Como resposta, as incorporadoras foram forçadas a repassar aos consumidores o aumento dos custos. O problema foi que, em muitos casos, os novos preços ficaram incompatíveis com o poder de compra dos cidadãos, o que levou as empresas a suspender os projetos.
Ao longo do ano, o Ministério do Desenvolvimento Regional aumentou os subsídios, dilatou os prazos de financiamento e baixou os juros do Casa Verde e Amarela, dando mais fôlego aos consumidores. A partir daí, as empresas puderam subir os preços e recuperar a lucratividade perdida, o que despertou o interesse em retomar os lançamentos do programa.
"O aumento do preço final foi um imperativo para as empresas compensarem os altos custos e recuperarem a margem", afirma o analista de mercado imobiliário do Citi André Mazini. "É um quadro bem dramático. As empresas 'formiguinhas' saíram, e as grandes acabaram tendo maior participação de mercado."
Mazini diz que, após os ajustes recentes no programa, as construtoras de pequeno porte devem retornar. Entretanto, esse movimento tende a ocorrer de forma lenta e gradual, porque vai ser preciso refazer as contas, ajustar os projetos, realizar o lançamento, as vendas e as obras, o que constitui um ciclo longo, que leva cerca de três a quatro anos para ser concluído.
Para o analista Bruno Mendonça, do Bradesco BBI, ainda não está claro se as empresas menores conseguirão, de fato, voltar para o programa. "Os ajustes melhoraram as condições de contratação e vão ajudar as grandes a recolocar as operações no eixo. Mas não sei se foram suficientes para as empresas 'formiguinhas' voltarem", pondera.
Para reduzir perdas, preços sobem
A situação não está fácil nem para as grandes empresas. A MRV, maior operadora do Casa Verde e Amarela, viu sua margem bruta diminuir de 26,3%, no primeiro semestre de 2021, para 19,2% no mesmo período de 2022. Como resposta, passou a elevar o preço dos imóveis, para tentar recuperar essas perdas. Com isso, os apartamentos lançados pelo programa chegam a custar, em média, R$ 243 mil, uma alta de 25,5% em um ano.
"A maior parte do ajuste de preços já foi aplicada. Vamos continuar fazendo, mas a agressividade não vai mais ser tão alta assim", explica Eduardo Fischer, copresidente da MRV. Ele admite que a medida teve a perda de vendas como efeito colateral, uma vez que a renda dos consumidores não cresceu na mesma proporção do valor dos imóveis. "Subir preço sempre deixa uma 'ressaquinha', né? Ela tende a trazer a venda para baixo em um primeiro momento, mas depois tem reversão."
Em agosto, as residências do programa habitacional foram comercializadas, em média, por R$ 177.780, valor 11,2% maior que o do mesmo mês do ano passado. A maior alta de preços aconteceu no grupo 1, destinado às famílias mais pobres, com renda de até R$ 2.400 por mês. Nesse caso, o salto foi de 17,6%, chegando a R$ 154.195.
Tendência
Martins prevê que os preços caminhem para a estabilização nos próximos meses, ao considerar que o INCC já parou de subir de modo significativo. Em agosto e setembro, a oscilação foi de 0,3% e 0,1%, respectivamente. "O Brasil está criando empregos, e a tendência é que os salários aumentem (via acordos coletivos), dando mais poder de compra à população. As empresas podem até subir os preços, mas não muito, porque vai escapar da renda da população e dos tetos dos programas. Acho que vamos chegar a um equilíbrio", avalia.