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Você sabia que existe uma lei que regula contratos de aluguel e que locatários e locadores têm direitos e deveres? Alugar um imóvel implica estar bem informado. O primeiro passo é saber, por exemplo, que existe um índice de inflação específico para reajustar o preço do aluguel. A seguir, algumas respostas para as principais dúvidas sobre o assunto.

 

Pesquisar por conta própria casas e apartamentos numa determinada região ou escolher uma imobiliária para fazer o serviço é o primeiro passo. Antes de assinar o contrato de aluguel é importante saber que o país tem a Lei 8.245/91, ou Lei do Inquilinato, que rege os direitos e deveres do locador e do locatário.

 

A Lei do Inquilinato diz que a pessoa ou empresa responsável pelo aluguel é obrigada a entregar o imóvel em boas condições de uso, ou seja, com peças sanitárias, sem vazamentos graves, sem infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde e fornecer uma discrição minuciosa da moradia. Quem aluga também deve assumir os reparos dos defeitos existentes antes que o espaço seja ocupado. Além disso, é o dono ou a imobiliária responsável pelo imóvel quem deve entregar recibos dos pagamentos (boleto bancário é aceito como recibo), pagar impostos, taxas extras de condomínio e seguro complementar contra fogo.

 

Quem está alugando uma casa ou um aparamento também deve seguir regras impostas pela Lei do Inquilinato, sob o risco de ter de encarar uma ação de despejo. A obrigação mais importante para o inquilino é o pagamento do aluguel sem atraso (normalmente, os contratos estipulam o quinto dia útil para o vencimento do aluguel), além do seguro-fiança, caso tenha sido contratado.

 

Assim como o locador deve oferecer um imóvel em boas condições de uso, é obrigação do morador cuidar do local como se fosse seu. O locatário não pode alugar um imóvel residencial e usá-lo para fins comerciais e vice-versa.

 

No momento da saída, o inquilino deve entregar o imóvel da forma como o recebeu (grande parte das imobiliárias exige pintura de todas as paredes). O locatário também é obrigado a entregar ao locador as correspondências do proprietário do imóvel. Contas de telefone, água, luz, gás e despesas ordinárias, no caso de condomínios, ficam a cargo de quem aluga.

 

Dificilmente. Caso a pessoa não tenha um fiador, ela pode apresentar outros tipos de garantia, como o seguro-fiança e a caução. A fiança é a mais tradicional, assumida por alguém indicado pelo locador para se responsabilizar caso as obrigações assumidas no contrato de aluguel não sejam cumpridas.

 

Já o seguro-fiança pode ser contratado por uma seguradora, que cobra uma taxa mensal para cobrir eventual calote no aluguel. Há ainda a caução, que permite a quem aluga dar bens pessoais (carros, eletrodomésticos, imóveis e até dinheiro) como garantia do cumprimento do contrato. A caução em dinheiro geralmente representa o equivalente a três meses de aluguel.

 

Normalmente um contrato dura três anos, com direito à renovação. Aluguéis por períodos mais curtos, porém, podem ser negociadas. No caso de contratos de três anos, o proprietário pode solicitar a saída do inquilino, prática conhecida por denúncia vazia.

 

Só pode ser feito baseado em um índice de inflação mencionado no contrato. Na maioria dos casos, o aluguel é reajustado anualmente, de acordo com a variação do IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado), calculado pela Fundação Getulio Vargas. Se você quiser saber mais sobre as variações do índice, basta entrar no site da FGV.

Isso é uma prática conhecida como revisão do aluguel e tem por objetivo atualizar o preço de acordo com o que é cobrado no mercado. Normalmente é solicitada pelo dono do imóvel quando o valor do aluguel está baixo demais em relação a imóveis do mesmo padrão. A revisão pode ser feita somente depois de três anos de vigência do contrato de locação.

 

Pela Lei do Inquilinato, a falta de pagamento pode implicar em ordem de despejo. Mas os atrasos podem ser negociados. Se for apenas questão de dias de atraso, o inquilino pagará o aluguel com multa estipulada no contrato.

 

O inquilino tem 30 dias para avisar o proprietário que deixará o imóvel. Isso deve ser feito por escrito e protocolado com o dono do imóvel ou com a imobiliária. O locatário terá de pagar uma multa por rescisão contratual (definida no contrato). Não é obrigatório o pagamento de multa se o inquilino deixar o imóvel por causa de transferência no emprego, mas precisará comunicar o locador com 30 dias de antecedência.

 

Caso um problema não seja resolvido por meio da negociação entre as partes, o Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) ajuda a resolver queixas de locatários.

 

Em São Paulo, consultas podem ser feitas gratuitamente no telefone 151 ou pela internet no site Procon.

Reclamações só podem ser feitas pessoalmente nos postos de atendimento da entidade ou via carta ou fax.  

 

O Ministério da Justiça oferece relação completa dos Procons estaduais no seu site.