Como revisar financiamentos imobiliários

Diante das dificuldades atuais, o Brasil tem um número crescente de consumidores com dificuldades para a quitação das dívidas contraídas e a revisão de cálculos contratuais se torna alternativa para a solucionar tais eventualidades

Folha Vitória
Foto: Divulgação/DINO
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Uma dúvida recorrente sobre o comportamento econômico dos brasileiros é se eles têm contratado empréstimos com frequência e se isso tem aumentado a taxa de endividamento.

Muitas vezes, a dificuldade para manter as contas em dia está associada à falta de conhecimento sobre como são calculadas as parcelas do financiamento.

Diversas questões surgem quando o assunto é empréstimo financeiro. É inegável que a compra de um imóvel é o sonho da maioria das pessoas. Porém, muitos cidadãos assinam contratos sem terem conhecimento pleno do que será exigido e sem um cálculo prévio para ter a certeza de que as mensalidades estão de acordo com a realidade monetária do indivíduo.

Diante das dificuldades atuais, o Brasil tem um número crescente de consumidores com dificuldades para a quitação das dívidas contraídas e a revisão de cálculos contratuais se torna alternativa para a solucionar tais eventualidades. Para isso, a Procalculo, empresa do grupo Macdata, disponibilizou o serviço de revisão de financiamentos imobiliários que fornece subsídios para uma possível renegociação ou mesmo para o ingresso de uma ação de revisão contratual.

O brasileiro, de fato, está mais endividado. De acordo com a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor divulgada pela Confederação Nacional do Comércio, o número de famílias endividadas em setembro de 2020 ficou em 74% (recorde da série histórica). Entre as dívidas relatadas no estudo estão cartão de crédito, cheque especial, prestação de carro e casa. Ainda assim, a inadimplência está em queda (25,5% das famílias tinham dívidas ou contas em atraso). A consulta mostrou também que 10,3% afirmaram que não têm condições para quitar as dívidas. Os números são explicados em parte pela situação econômica do país, que tem inflação e desemprego em alta e crescimento em baixa.

Os diferentes tipos de financiamentos de imóveis

Se tornar proprietário de um imóvel é a materialidade do resultado do esforço de uma longa jornada para parte da população. Assim, o financiamento é a alternativa mais utilizada para a aquisição do bem. Atualmente, é possível financiar a propriedade com o banco e até mesmo direto com a construtora e ou incorporadora - quando o interessado não consegue financiamento bancário.

Por ser um contrato sem a intermediação de uma instituição bancária, as condições contratuais para a compra financiada direto com a construtora pode ser mais flexíveis e contar com facilidades que não existem nos empréstimos bancários – como a dispensa de renda mínima, mas normalmente tem um custo financeiro maior. É importante estar muito atento às cláusulas contratuais e aos índices que serão utilizados para a realização de reajustes - que em muitos casos utilizam o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) e o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) e, geralmente, são muito maiores que a Taxa de Referência (TR) - comumente usada pelas instituições bancárias para operações similares. Como o contrato é feito entre as partes, não há regras pré-determinadas e por não utilizarem as normas dos sistemas bancários, os juros são maiores do que os ofertados pelos bancos tais qual o prazo máximo de financiamento que tende a ser menor. Operações de financiamento particulares como estas não seguem as regras e nem sofrem auditoria do Banco Central.

A contestação do financiamento realizado

Ao adquirir um financiamento para aquisição do bem durável, o contratante pode perceber, com o passar do tempo, que os valores estão sendo cobrados de forma abusiva ou incorreta. Diante disso, é possível entrar com ação para a revisão do contrato de financiamento. Assim, pleitear a redução das mensalidades futuras e ressarcimento do que já foi quitado. Entre os questionamentos possíveis estão a capitalização dos juros, reajustes indevidos e taxa de administração de contratos.

É importante ressaltar que são cada vez mais comuns decisões favoráveis nos tribunais sobre as revisões dos valores dos contratos. Entre os entendimentos positivos as alterações estão a inconstitucionalidade da cobrança de juros sobre juros e a retificação de taxas consideradas abusivas por estarem acima da média praticada pelo mercado. Para tal, é importante a busca de profissionais capacitados para a análise do contrato celebrado.

Como verificar se o contrato, taxas e reajustes estão corretos e de acordo com a legislação.

Para auxiliar o profissional na realização do cálculo a ser utilizado no processo existem empresas especializadas em soluções tecnológicas e com profissionais altamente capacitados para elaborar análises e laudos técnicos.  

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