O setor imobiliário do Rio de Janeiro vive um dos períodos de baixa mais agudos dos últimos anos. Os valores para compra ou aluguel de imóveis na capital apresentaram queda significativa desde o início do ano, de acordo com o levantamento do indicador FipeZap.
Nos primeiros dez meses do ano, a inflação acumulada do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), do IBGE, ficou em 5,78%. No mesmo período, a valor do metro quadrado para venda caiu 1,87% e o aluguel teve queda de impressionantes 5,28% (veja mais no quadro abaixo).
Considerando o efeito da inflação, os aluguéis ficaram, em média, 10,45% mais baratos desde janeiro e o preço do imóvel reduziu 7,23%.
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Crise econômica, queda no preço do petróleo e violência urbana são algumas das explicações que os especialistas consultados pelo R7 encontraram para a variação de preços tão acentuada em um período curto.
"O mercado nacional, como um todo, foi afetado pela crise econômica. O Rio de Janeiro está sofrendo mais com a queda de preço por conta da valorização que ocorreu no período pré-olimpíada. Os preços aumentaram mais naquela época e agora a queda é mais acentuada”, diz Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).
Uma característica peculiar ao Rio de Janeiro, que é a forte influência do setor de petróleo e gás na economia, também teve responsabilidade na queda de preços.
— A economia carioca é muito dependente do comportamento do mercado de óleo e gás, infelizmente é um setor que passou por sucessivas crises. O preço mundial do petróleo caiu muito em 2016. Isso impactou diretamente no setor imobiliário.
O desemprego e a crise financeira que afetou bastante a classe média refletiu na composição de preço do setor de imóveis, avalia Moura.
— Quem estava precisando de dinheiro e tinha uma casa ou apartamento decidiu colocar o imóvel à venda. Com a oferta maior, o preço caiu.
No aluguel, o Leblon tem o maior preço (R$ 65 por m²), cerca de 2,6 vezes maior do que em bairros como Vila Isabel e Tijuca, onde o valor do aluguel por m² é R$ 25. Isso significa dizer a locação de um imóvel de 80 metros quadrados no Leblon custa, em média, R$ 5.200. O mesmo imóvel sai por cerca de R$ 2.000 por mês na Tijuca ou Vila Isabel.
O Leme é um bairro que exemplifica a queda no valor do aluguel. Em janeiro, o preço era R$ 52 o m², em outubro caiu para R$ 45 por m².
Nas vendas, o valor médio do m² na cidade do Rio de Janeiro está em R$ 11 mil, o Leblon, que tem um dos preços mais salgados do país, custa mais que o dobro da média (R$ 23 mil o m²). Também estão com preço acima da média para a cidade os bairros da Gávea e do Jardim Botânico, ambos na faixa dos R$ 17 mil o m². No Leme e em São Conrado, o preço fica na faixa de R$ 14 mil o m² .
Na Tijuca, onde o m² custava R$ 7.000 em janeiro, o preço caiu para R$ 6.500. Próximo ao valor cobrada na Vila Isabel (R$ 6.000).
O executivo Alexandre Novaes, sócio da MR Consultoria, empresa especializada em regularização de imóveis, falou com o R7 sobre a dinâmica do mercado imobiliário do Rio de Janeiro. Confira a entrevista.
R7: O mercado imobiliário no Rio ficou supervalorizado nos últimos anos por causa da Copa e das Olímpiadas e agora essa queda nos preços mostra um ajustamento?
Alexandre Novaes: Sim, parte do que está acontecendo com os preços hoje é reflexo dos grandes eventos que tivemos na cidade, mas parte também pela crise que o pais está atravessando. No Rio de Janeiro, a sensibilidade é maior devido ao excesso de ofertas que tivemos em um curto espaço de tempo. Justamente por causa dos eventos, as construtoras aumentaram seus investimentos e geraram um número grande de novos empreendimentos. Agora, com a crise e os estoques ainda altos, o reflexo vem com a queda dos preços.
R7: Os preços no Rio estão em queda por conta da violência urbana que assusta investidores? Além disso, tem muita gente desistindo da cidade e indo morar em outras capitais?
Alexandre Novaes: A violência realmente é um ponto que está agravando muito a decisão de investir e de até continuar no Rio. Muitas pessoas que conheço estão deixando o Rio e indo buscar locais mais “seguros” para criar seus filhos. Se olharmos com um pouco mais de detalhe, podemos observar um leve crescimento no número de pessoas que optaram em morar em cidades próximas a cidade do Rio (Maricá, Niterói, Itaipava, Petrópolis etc) e se deslocam todos os dias para trabalhar.
R7: A oferta de imóveis para alugar no Rio cresceu muito e isso fez o preço despencar?
Alexandre Novaes: Em algumas áreas específicas, tivemos, sim, um grande aumento na demanda. Isso ocorreu pelo efeito dos empreendimentos entregues para os eventos mencionados acima. Claramente isso gera uma queda nos preços, pois, com uma demanda maior, a tendência é que os preços diminuam mesmo. Já em outras localidades, acredito que isso seja mais um período de adequação e ajuste devido à junção de mais alguns fatores. De toda forma, existe, sim, um movimento por parte dos proprietários no sentido de reduzirem os valores cobrados pelos aluguéis para minimizarem suas perdas com os imóveis parados.
R7: Qual a tendência para 2017?
Alexandre Novaes: Como todo bom otimista, acredito que estamos recuperando e transformando esse mercado. Novas tendências e novas formas estão ganhando espaço. Hoje, já podemos observar uma polarização do mercado e já temos dois destaques: as construtoras que estão investindo no mercado de mais baixa renda e, na outra ponta, as que estão apostando no modelo de obras por administração (grupo de investidores que rateiam mensalmente os custos da construção de suas unidades).
R7: Por que a crise econômica afeta mais o mercado imobiliário no Rio de Janeiro?
Alexandre Novaes: Junção de alguns fatores agravaram a crise no Rio. Aumento absurdo das ofertas devido aos eventos ocorridos na cidade, agravamentos da violência e a crise político-financeira pela qual todo pais está passando. É natural sentirmos mais a queda no Rio, uma vez que foi um dos mercados com maior crescimento entre 2007 e 2013. Este precedente nos dá uma sensação maior de preocupação e de perdas nos volumes de negócios. Hoje, já não temos tantos lançamentos assim, e já se começa a baixar gradativamente os estoques. Os feirões imobiliários estão ajudando muito nessa retomada do mercado, bem como a flexibilização de alguns construtores no sentido de oferecer condições especiais para que os compradores possam quitar suas unidades.