São Paulo Cidade de SP está perto de ter mais residências em prédios que casas

Cidade de SP está perto de ter mais residências em prédios que casas

Se antes a predominância era de unidades de valor mais acessível e em locais menos valorizados, agora é de padrão médio

Agência Estado
Predominância de casas entre as moradias em SP está com os dias contados

Predominância de casas entre as moradias em SP está com os dias contados

Cris Fraga/Estadão Conteúdo - 18.07.2016

A predominância de casas entre as moradias em São Paulo está com os dias contados. Um estudo divulgado pelo Centro de Estudos da Metrópole, ligado à USP e à Fapesp, aponta que as residências verticais ultrapassaram as horizontais em área total construída e estão praticamente empatadas em número de unidades habitacionais em meio a um crescimento mais acentuado.

O padrão majoritário dos imóveis também mudou. Se antes a predominância era de unidades de valor mais acessível e em locais menos valorizados (chamado padrão baixo), agora é de padrão médio. O crescimento proporcionalmente foi ainda maior em apartamentos de alto padrão (embora não seja maioria numericamente).

O estudo utilizou como base os dados de IPTU da cidade de 2000 a 2020, incluindo as classificações da Prefeitura para o que são residências horizontais (térreas e assobradadas, com ou sem subsolo) e verticais (em prédios de apartamentos), de acordo com as Leis Tributárias do Município. Ele não inclui, portanto, habitações informais que não pagam o imposto.

O número de imóveis horizontais cresceu de 1,228 milhão em 2000 para 1,376 milhão em 2020, isto é, um acréscimo de 12%. Já os verticais eram 725 mil na cidade e foram para 1,375 milhão, isto é, um crescimento de 86,94%.

A quantidade total de terrenos cai de aproximadamente 140 mil em 2000 para 106 mil em 2020, uma queda de 24,28%. "São Paulo está cada vez mais vertical", resume Eduardo Cesar Leão Marques, diretor do Centro de Estudos da Metrópole e professor do Departamento de Ciência Política da Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas (DCP-FFLCH) da USP. Ele assina a nota técnica em conjunto com Guilherme Minarelli.

"A verticalização pode significar estresse sobre a infraestrutura, a depender da região da cidade, mas em si não em si não é negativa, ainda mais em uma cidade tão horizontal (de grande território) quanto São Paulo", comenta. Como destaca o professor, essa tendência de verticalização já havia sido apontada em dados de 1991 a 2006 reunidos pelo pesquisador Tomás Wissenbach, embora agora esteja mais visível.

Outro dado é que há menos terrenos vazios e/ou ociosos na cidade. Esse número esteve em queda quase ininterrupta entre 2000 e 2020, com exceção de um período próximo da aprovação da atual lei de zoneamento (entre 2016 e 2017, com cerca de 4,5 mil terrenos adicionais).

"É um momento em que o mercado imobiliário ficou à espera (para aguardar se a mudança legislativa seria benéfica), segurou lançamentos, mas se preparou", interpreta o pesquisador.

Outro fator que contribui para esta interpretação é que a quantidade de terrenos vazios sobe exclusivamente neste período, o que é resultado de um aumento de demolições, especialmente de imóveis de baixo padrão.

No geral, contudo, o professor diz que os dados sugerem um "efeito pequeno" dos Planos Diretores e das Leis de Zoneamento em vigor nos últimos 20 anos. "As curvas continuam mais ou menos com a mesma inclinação (mesmo após as mudanças legais)."

"O baixo padrão cresce também, mas muito menos que o restante", aponta ele. Porém, proporcionalmente, o aumento é maior nos padrões médio e alto. Por isso, interpreta haver uma "elitização" da moradia vertical. O pesquisador destaca ainda que esse tipo de dado pode ajudar na discussão e na elaboração de políticas públicas, tanto que existem em nível nacional em países como Chile e Estados Unidos.

Situação

Já o urbanista Kazuo Nakano, professor do Instituto das Cidades da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp), comenta que a verticalização da cidade se tornou visível nos últimos 20 anos, especialmente entre 2009 e 2011 e após a Lei de Zoneamento de 2016.

Ele pondera, contudo, que o aumento das residências verticais pode estar vinculado também a reclassificações e regularizações de imóveis já existentes, além de novas construções. "Mas é evidente que a cidade tem se compactado mais em termos construtivos, com uma verticalização também na periferia."

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Na avaliação do professor, um fator que precisa ser melhorado na verticalização paulistana é a "urbanidade". Isto porque grande parte dos novos edifícios é com torres no meio do terreno, isoladas da rua por muros e de uso estritamente residencial.

No urbanismo, contudo, o entendimento é de que imóveis mais próximos da calçada e com comércio e serviços no térreo aumentam o fluxo de pessoas nas vias públicas e até mesmo contribuem para a sensação de segurança, a exemplo dos edifícios paulistanos anteriores à década de 1970. Ele salienta, contudo, que esse padrão tem mudado lentamente, até porque o uso misto e a fachada ativa (comércio e afins no térreo) serem incentivados pelo atual Plano Diretor, que está em fase de revisão.

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