A gestão Bruno Covas (PSDB) apresenta nesta quinta-feira (31), para consulta, sua proposta de alteração da Lei de Zoneamento de São Paulo que libera prédios mais altos nos miolos dos bairros. O projeto é mais tímido do que sua primeira versão, apresentada ainda sob o governo João Doria na Prefeitura, em janeiro de 2018, e deixa de fora uma série de demandas do mercado imobiliário - entre elas, a redução do valor na contrapartida paga para construir acima do limite permitido.
Para mudar a Lei de Zoneamento, que está em vigor há três anos, a Prefeitura afirma ser preciso fazer ajustes na ocupação de determinados locais da cidade. Outro argumento é oferecer mais atrativos ao setor produtivo, barateando o custo da construção em áreas que hoje despertam menos interesse.
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Entre as principais alterações, a Prefeitura propõe aumentar de 48 para 60 metros o limite de altura dos prédios localizados em Zonas de Centralidade (ZN), e de 28 para 48 nas Zonas Mistas (ZM). Essas áreas correspondem a cerca de 15% da área da cidade e ocupam grande parte dos chamados remansos, ou miolo dos bairros.
Na versão de Doria, porém, era previsto liberar completamente o limite de altura - o que levou a críticas de urbanistas. Pelo Plano Diretor Estratégico, de 2014, o adensamento de São Paulo deveria ocorrer nas Zonas de Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), que ficam ao longo de grandes avenidas com oferta de transporte público. Segundo especialistas, a mudança então proposta feria esse princípio.
"Uma consequência do Plano Diretor foi a elitização dos corredores", diz o secretário de Desenvolvimento Urbano, Fernando Chucre. "Como era bastante flexível para construir, e as outras áreas ficaram com excesso de restrição, o mercado correu para o corredor e houve uma explosão no preço."
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Embora passe a permitir espigões em miolos dos bairros, a proposta agora não prevê aumento do coeficiente de aproveitamento (o quanto é permitido construir em um terreno), mantendo, portanto, o número de unidades no prédio. Dessa forma, a Prefeitura espera conseguir atrair as construtoras, mas sem afetar o adensamento das regiões.
Hoje, os corredores têm coeficiente quatro, enquanto nas demais regiões é de até dois. "O que a gente fez foi modular o gabarito (altura máxima do prédio)", diz Chucre. "Ou seja, a gente está possibilitando que, em vez de dois prédios, a empresa construa uma torre naquele terreno. Isso traz economia com elevadores, fundação e uma série de itens." A nova proposta não altera as zonas de uso nem seus perímetros. Já para habitações sociais, a Prefeitura quer permitir 20% a mais de área construída para empreendimentos com 80% das unidades destinadas à baixa renda.
Outorga
Um dos pontos mais polêmicos da proposta de Doria foi retirado na nova versão: reduzir em 30% o valor das outorgas onerosas pagas pelo construtor que quer erguer mais do que o limite estabelecido para a região. O abono desse pagamento era uma demanda do mercado imobiliário. "Nós retiramos esse ponto porque a outorga, embora varie muito, representa no máximo de 4% a 5% do valor da obra. Não é significante em relação ao empreendimento", afirma o secretário. "Ao mesmo tempo, ela constituiu uma fonte forte de financiamento para habitação e mobilidade de São Paulo."
Segundo Chucre, a mudança da Lei de Zoneamento será submetida à consulta pública por ao menos 30 dias. A expectativa da Prefeitura é que o texto final, que será elaborado após análise das colaborações recebidas, seja encaminhado à Câmara Municipal ainda este ano.
Principais pontos
- O que não muda: a proposta apresentada não altera as zonas de uso ou seus perímetros nem aumenta os coeficientes de aproveitamento máximos, que permanece de 4 (quatro) nas áreas do entorno dos eixos de transporte de massa e até 2 (dois) no restante. O coeficiente define o quanto se pode construir em um terreno.
- Verticalização: a flexibilização do limite será permitida nas zonas mistas, com limite de 48 metros de altura, e de centralidade, com limite de 60 metros de altura, apenas nas vias com largura mínima de 12 metros. Essas zonas correspondem a 21% da cidade.
- Cota parte e garagem: a Prefeitura, no texto que vai agora para consulta, não aborda a possibilidade de redução das unidades, ou seja, construção de menos unidades por terreno. Para as vagas, propõe uma vaga por unidade habitacional ou uma equivalente a cada 60 metros quadrados de área computável.
- Habitação Social: amplia-se em 20% o coeficiente de aproveitamento para quem construir unidades específicas para até 3 salários.