Novo zoneamento de Covas prevê prédios mais altos em São Paulo

Projeto é mais tímido do que sua primeira versão, apresentada em janeiro de 2018, e deixa de fora uma série de demandas do mercado imobiliário

Novo zoneamento de Covas prevê prédios mais altos em São Paulo

Novo zoneamento de Covas prevê prédios mais altos em São Paulo

Arquivo/Agência Brasil - 12.1.2004

A gestão Bruno Covas (PSDB) apresenta nesta quinta-feira (31), para consulta, sua proposta de alteração da Lei de Zoneamento de São Paulo que libera prédios mais altos nos miolos dos bairros. O projeto é mais tímido do que sua primeira versão, apresentada ainda sob o governo João Doria na Prefeitura, em janeiro de 2018, e deixa de fora uma série de demandas do mercado imobiliário - entre elas, a redução do valor na contrapartida paga para construir acima do limite permitido.

Para mudar a Lei de Zoneamento, que está em vigor há três anos, a Prefeitura afirma ser preciso fazer ajustes na ocupação de determinados locais da cidade. Outro argumento é oferecer mais atrativos ao setor produtivo, barateando o custo da construção em áreas que hoje despertam menos interesse.

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Entre as principais alterações, a Prefeitura propõe aumentar de 48 para 60 metros o limite de altura dos prédios localizados em Zonas de Centralidade (ZN), e de 28 para 48 nas Zonas Mistas (ZM). Essas áreas correspondem a cerca de 15% da área da cidade e ocupam grande parte dos chamados remansos, ou miolo dos bairros.

Na versão de Doria, porém, era previsto liberar completamente o limite de altura - o que levou a críticas de urbanistas. Pelo Plano Diretor Estratégico, de 2014, o adensamento de São Paulo deveria ocorrer nas Zonas de Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), que ficam ao longo de grandes avenidas com oferta de transporte público. Segundo especialistas, a mudança então proposta feria esse princípio.

"Uma consequência do Plano Diretor foi a elitização dos corredores", diz o secretário de Desenvolvimento Urbano, Fernando Chucre. "Como era bastante flexível para construir, e as outras áreas ficaram com excesso de restrição, o mercado correu para o corredor e houve uma explosão no preço."

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Embora passe a permitir espigões em miolos dos bairros, a proposta agora não prevê aumento do coeficiente de aproveitamento (o quanto é permitido construir em um terreno), mantendo, portanto, o número de unidades no prédio. Dessa forma, a Prefeitura espera conseguir atrair as construtoras, mas sem afetar o adensamento das regiões.

Hoje, os corredores têm coeficiente quatro, enquanto nas demais regiões é de até dois. "O que a gente fez foi modular o gabarito (altura máxima do prédio)", diz Chucre. "Ou seja, a gente está possibilitando que, em vez de dois prédios, a empresa construa uma torre naquele terreno. Isso traz economia com elevadores, fundação e uma série de itens." A nova proposta não altera as zonas de uso nem seus perímetros. Já para habitações sociais, a Prefeitura quer permitir 20% a mais de área construída para empreendimentos com 80% das unidades destinadas à baixa renda.

Outorga

Um dos pontos mais polêmicos da proposta de Doria foi retirado na nova versão: reduzir em 30% o valor das outorgas onerosas pagas pelo construtor que quer erguer mais do que o limite estabelecido para a região. O abono desse pagamento era uma demanda do mercado imobiliário. "Nós retiramos esse ponto porque a outorga, embora varie muito, representa no máximo de 4% a 5% do valor da obra. Não é significante em relação ao empreendimento", afirma o secretário. "Ao mesmo tempo, ela constituiu uma fonte forte de financiamento para habitação e mobilidade de São Paulo."

Segundo Chucre, a mudança da Lei de Zoneamento será submetida à consulta pública por ao menos 30 dias. A expectativa da Prefeitura é que o texto final, que será elaborado após análise das colaborações recebidas, seja encaminhado à Câmara Municipal ainda este ano.

Principais pontos

- O que não muda: a proposta apresentada não altera as zonas de uso ou seus perímetros nem aumenta os coeficientes de aproveitamento máximos, que permanece de 4 (quatro) nas áreas do entorno dos eixos de transporte de massa e até 2 (dois) no restante. O coeficiente define o quanto se pode construir em um terreno.

- Verticalização: a flexibilização do limite será permitida nas zonas mistas, com limite de 48 metros de altura, e de centralidade, com limite de 60 metros de altura, apenas nas vias com largura mínima de 12 metros. Essas zonas correspondem a 21% da cidade.

- Cota parte e garagem: a Prefeitura, no texto que vai agora para consulta, não aborda a possibilidade de redução das unidades, ou seja, construção de menos unidades por terreno. Para as vagas, propõe uma vaga por unidade habitacional ou uma equivalente a cada 60 metros quadrados de área computável.

- Habitação Social: amplia-se em 20% o coeficiente de aproveitamento para quem construir unidades específicas para até 3 salários.