O programa de habitação popular do governo tem sido impactado pelos custos elevados da construção e a inflação, o que diminuiu o poder aquisitivo das famílias. A desaceleração do Casa Verde e Amarela afeta as construtoras e a criação de empregos. Para contornar a situação, o governo tem aumentado os subsídios.
O INCC (Índice Nacional de Custos de Construção-M) subiu 2,81% em junho. Nos últimos 12 meses, o índice acumula alta de 11,75%. Segundo o professor do Mackenzie e economista-chefe do G11 Finance, Hugo Garbe, “o INCC e a inflação estão mais altos do que o habitual, e isso faz com que as obras fiquem mais caras. O perfil de quem compra casas do programa é de famílias de classe baixa, sensíveis a qualquer alteração de preço, principalmente a altas como essas. Por isso elas acabam desistindo da compra”.
De acordo com José Carlos Martins, presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), "o efeito da inflação na construção foi muito superior ao de índices que atualizam salários. Isso foi prejudicial, descasou a capacidade de compra do valor inicial do imóvel".
Somada à elevação dos custos de construção há ainda a disparada dos preços e os juros altos. Mesmo que o financiamento com recursos do FGTS do Casa Verde e Amarela não esteja indexado à Selic, mas à Taxa Referencial, que tem mantido índices muito pequenos, o aumento dos juros contribui para o endividamento das famílias e a queda no poder aquisitivo.
"A Selic e a inflação afetam de forma brutal a construção civil, principalmente as pessoas de baixa renda, que estão lutando para manter itens básicos, como energia, alimentação e combustível. Elas já estão com dificuldade de manutenção da própria casa. Isso faz com que grande parte das famílias adie a aquisição da casa própria. As parcelas passam a pesar mais, porque elas perdem o poder de compra, apesar de serem as menores taxas do mercado", explica Garbe.
A inflação acumula, nos últimos 12 meses, alta de 12,04%, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Para conter o avanço dos preços e frear o consumo, a Selic passa por um ciclo de aumentos e em junho chegou a 13,25%.
O cenário econômico atual também dificultou que mais pessoas se enquadrassem nos critérios do programa, segundo Tacyo Munhoz, CEO da Oito Crédito Imobiliário, startup do setor. "Para realizar um financiamento imobiliário, é permitido comprometer apenas 30% da renda bruta do cliente. Com o cenário econômico atual, muitas pessoas estão partindo para os serviços autônomos, em que, ao invés da CLT, não há comprovação de renda, impossibilitando a efetivação do financiamento, visto que esse é um dos critérios exigidos dentro do programa", diz.
A desaceleração do programa ocorre desde o terceiro trimestre de 2021, quando os custos da construção e a inflação começaram a ter seus primeiros impactos. "No ano passado sobraram recursos do FGTS para financiamento justamente pela perda da capacidade das famílias de acesso ao financiamento. Medidas foram e continuam sendo tomadas dentro do ambiente de rigidez fiscal", afirma Martins.
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Dados da última pesquisa da CBIC mostram que o programa teve uma desaceleração no primeiro trimestre de 2022 em comparação com o mesmo período do ano anterior. Entre as unidades lançadas, 42% foram do Casa Verde e Amarela, número 25,58% menor que o registrado nos três primeiros meses de 2021 (56%).
Houve também retração de 2,99% nas unidades vendidas do programa, que passou a ter participação em menos da metade das moradias vendidas entre janeiro e março de 2022, abaixo dos 52% registrados no mesmo período do ano anterior. Enquanto a oferta final do Casa Verde Amarela caiu de 44% para 39%, queda de 6,98%.
Impacto no desemprego e para as construtoras
As construtoras ligadas ao programa sentiram a queda nas contratações, segundo o presidente da CBIC. "Elas sofrem o impacto de vender as unidades a preço fixo e ter que arcar com os aumentos, além de as vendas terem sido reduzidas por causa da queda da capacidade de compra, entre outros", explica Martins.
O aumento dos materiais de construção fez o preço final dos imóveis disparar, ao mesmo tempo que a capacidade de endividamento da população já estava esgotada, o que dificultou o repasse de reajustes. “O custo subiu, e as incorporadoras estão tendo que honrar os contratos que foram fechados. As pessoas acabam se retraindo na hora da compra, o que diminui vendas e aumenta os estoques das construtoras”, afirma Munhoz.
De acordo com o economista Hugo Garbe, o Casa Verde e Amarela tem um papel importante no fomento da economia brasileira. "O programa é responsável por grande parte da construção civil no país, que é grande geradora de emprego e renda para a população. A partir do momento em que as pessoas adiam a compra da casa própria, as construtoras vão ter um menor resultado, empregar menos pessoas e até demitir. Isso tem efeito na economia, gera menos emprego e renda, as famílias passam a consumir menos e a ter menos qualidade de vida", analisa.
Para José Carlos Martins, a queda nas vendas do programa também prejudica muito a economia. "O Casa Verde e Amarela, em nosso último levantamento, tinha um contingente da ordem de 500 mil trabalhadores com carteira assinada; diretamente, isso se multiplica por 2,5 para os indiretos e induzidos, uma quantidade grande de famílias que tiram seu sustento dessa atividade. A contratação da venda do imóvel precede a criação do emprego. Por isso a preocupação com a redução de contratação e seus efeitos futuros", analisa.
Aumento dos subsídios
O Ministério do Desenvolvimento Regional anunciou que está em vigor desde 1º de junho a nova regra de subsídio oferecido pelo FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para pagamento de parte do preço de aquisição ou construção de imóvel. O novo valor teve aumento entre 12% e 21%, estabelecido de acordo com a localidade e o porte populacional do município. Segundo a pasta, a medida tem o objetivo de facilitar mais o acesso de famílias de baixa renda à moradia.
O valor máximo de subsídio já havia aumentado no início do ano. Em áreas urbanas passou de R$ 110 mil para R$ 130 mil e em áreas rurais de R$ 45 mil para R$ 55 mil. Na oportunidade, a Secretaria-Geral da Presidência da República afirmou que a medida buscava compatibilizar o subsídio com os atuais custos da construção civil.
Em abril, passou a valer a redução de juros para famílias com renda entre R$ 2.000 e R$ 2.400 que participam do programa. A taxa de juros passou a variar de 4,25% a 4,75% ao ano, mais a Taxa de Referência, dependendo da região. Também foi expandido em 15% o valor dos imóveis financiados e a renda das famílias para conseguir o desconto máximo, que foi para R$ 1.650.
Mais medidas são esperadas ainda, conforme ressalta Martins, presidente da CBIC: "A curva de subsídio, por exemplo, foi refeita e hoje ela é mais aderente à realidade econômica e social do país. A ampliação do prazo de pagamento, o fundo garantidor e outras medidas devem vir".
Segundo Munhoz, os subsídios ajudam a ampliar o público do setor. “O aumento da renda permitirá que mais pessoas possam ter a oportunidade de fazer parte do programa. Com a diminuição dos juros, o programa se torna mais atrativo, as parcelas ficam ainda menores dessa forma. Se mais pessoas aderem à modalidade, fomentam o mercado da construção civil e diminuem os impactos causados pelo cenário econômico atual”, analisa.
*Estagiária sob supervisão de Ana Vinhas