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Crédito imobiliário atrelado ao IPCA ou taxa de juros: qual é o melhor?

Caixa e BB oferecem linhas com correção a partir de 2,95% ao ano + IPCA, ou a partir de 6,50% ao ano + TR. Veja simulações e avalie a melhor opção!

Renda Extra|Márcia Rodrigues, do R7


Bancos têm opções a partir de 2,95% ao ano mais IPCA e de 6,5% ao ano mais TR
Bancos têm opções a partir de 2,95% ao ano mais IPCA e de 6,5% ao ano mais TR

A Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil começaram a oferecer uma linha de crédito imobiliário indexado ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor-Amplo) com taxas a partir de 2,95% e 3,45% ao ano mais IPCA (com a média de 3,60% ao ano), respectivamente.

Pela TR (Taxa Referencial), as taxas praticadas pelos dois bancos variam entre 6,50% e 8,50% ao ano mais TR (atualmente zerada), na Caixa, e de 7,40% a 9% ao ano mais TR, no BB.

Com os juros mais baixos do que os praticados por linhas mais usuais, paira no ar uma dúvida: esse financiamento é mais vantajoso do que os demais?

“É uma boa alternativa, mas naturalmente traz riscos”, diz Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor-executivo da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade).

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Oliveira diz que há risco por se tratar de um financiamento que chega a 35 anos (420 meses) e não sabemos como estará a inflação durante todo este tempo.

“Vale destacar que há um ano e meio a inflação chegava a mais de 10% ao ano e, assim sendo, embute um grande risco de mais para a frente subir e esses financiamentos ficarem extremamente caros.”

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O diretor-executivo destaca que “hoje a inflação está baixa e não seria um problema optar por esse financiamento”. No entanto, “ela está baixa porque o país não cresce”.

“A gente vem de três anos consecutivos de recessão, estamos com um desemprego elevado e um volume de mais de 60 milhões de brasileiros endividados e nos cadastros negativos. Tudo isso vem segurando a inflação, mas em algum momento a economia retomará o crescimento e haverá pressão sobre os preços”, diz.

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Oliveira recomenda a modalidade de crédito indexada ao IPCA no caso de o juro que o banco oferecer for baixo (entre 2% a 2,50% ao ano mais a inflação). 

Porém, se o banco oferecer taxas mais elevadas, em torno de 5% ao ano mais a inflação, não valeria a pena correr este risco.

“Hoje a inflação está próxima de 4% ao ano, somando mais 2,50% ao ano, o financiamento chegaria a um percentual anual de 6,50% ao ano. Entretanto se a taxa de juros for de 5% ao ano mais inflação, daria um percentual de 9% ao ano”, calcula.

Ele lembra que algumas linhas já oferecem taxas de 8,50% ao ano, ou até um pouco menores, sem qualquer risco na modalidade pré-fixada.

“Nesse caso o comprador estaria assumindo um enorme risco de a inflação subir durante o financiamento deixando-o mais caro. Além disso, quem aderir a este novo modelo de correção pela inflação não poderá mudar para outro.”

Seguem as simulações abaixo contendo as seguintes variáveis:

Valor do financiamento – R$ 500 mil

Prazo do Financiamento – 360 meses (30 anos)

Sistema de Amortização – SAC (sistema de amortização constante)

IPCA projetado – 3,60% ao ano

TR projetada – 0%

Exemplo 1 – Taxa de juros – IPCA + 2,95% ao ano (menor taxa de juros)

1ª prestação – R$ 4.082,61

Última prestação – R$ 1.396,37

Total pago – R$ 986.218,45

Exemplo 2 – Taxa de juros – IPCA + 4,95% ao ano (maior taxa de juros)

1ª prestação – R$ 4.888,47

Última prestação – R$ 1.398,60

Total pago – R$ 1.131675,73

Exemplo 3 – Taxa de juros – 6,50% ao ano + TR (menor taxa de juros)

1ª prestação – R$ 4.019,73

Última prestação – R$ 1.396,19

Total pago – R$ 974.867,90

Exemplo 4 – Taxa de juros – 8,50% ao ano + TR (maior taxa de juros)

1ª prestação – R$ 4.799,63

Última prestação – R$ 1.398,36

Total pago – R$ 1.115.639,77

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