O reajuste abusivo do aluguel fez com que entidades que representam lojistas de diversos segmentos entrassem com uma ação no STF (Supremo Tribunal Federal) pedindo a alteração do indicador que corrige os contratos de locação.
Isso significa autorizar a substituição automática do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) como indicador para a aplicação dos contratos de aluguel.
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Ao todo, 23 entidades representativas do comércio varejista assinam a ADPF (Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental), uma espécie de ação que tem por objetivo pedir ao STF evitar ou reparar lesão a preceito fundamental resultante de ato do poder público.
Paralelamente à ação, a Câmara dos Deputados aprovou no dia 7 de abril, por maioria de votos, o regime de urgência para o Projeto de Lei nº 1026/21, que solicita a troca do IGP-M pelo IPCA nos contratos de aluguel.
Por causa da solicitação de urgência, o PL poderá ser votado nas próximas sessões do plenário.
O que está em discussão?
O IGP-M acumulou alta de 32% em 12 meses, calculado até abril de 2021. Com isso, contratos de aluguel com aniversário nos meses que o indicador registrou alta sofreram esse percentual de reajustes.
Paralelamente, no mesmo período, o IPCA, que calcula a inflação real do país, acumulou alta de 5,20%.
Recorrer ao judiciário foi a forma de tentarmos ajudar os lojistas com uma resposta rápida. Mesmo com toda a pandemia e a crise econômica que estamos enfrentando%2C muitos shoppings se recusaram a negociar os contratos%2C o que resultou no fechamento de muitas lojas.
Macri diz que o sindicato e todos os seus afiliados tentaram entrar com ações individuais contra três shoppings de São Paulo, mas, apesar de ter obtido liminar (decisão provisória), o julgamento foi desfavorável aos lojistas.
O vice-presidente do Sindilojas-SP cita dados levantados pela Federação do Comércio sobre o impacto da pandemia da covid-19 no varejo, destacando que o valor do aluguel é o que mais pesa no orçamento da categoria.
Segundo a pesquisa, 72 mil lojas foram fechadas em todo o Brasil no período. Desse total, 22 mil só em São Paulo.
Macri lamenta que "está ficando cada vez mais comum andar pela cidade e ver lojas fechadas com a placa de 'aluga-se'".
"Ontem mesmo passei na Rua Ribeiro de Lima, na região do Bom Retiro [polo comercial de moda de São Paulo] e das 17 lojas que têm lá, 7 estão fechadas e com placas para alugar. Antes da pandemia, a disputa para ter um estabelecimento ali era altíssima."
Creci: Estado não pode interferir nas relações privadas
José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de SP) defende "a livre negociação entre as partes contratantes". "Somos contrários à interferência estatal nas relações privadas."
Viana Neto destaca que o IGP-M é inserido nos contratos de locação por parte das partes contratantes.
Ele não é obrigatório e devemos lembrar que a negociação sobre o indicador de correção do contrato de aluguel é livre no Brasil. O que não podemos admitir é que venha controle estatal sobre as relações privadas. O estado não pode interferir nas relações particulares das pessoas.
Ele frisa que apenas dois referenciais são proibidos pela legislação de alterar o indicador de correção: salário mínimo e moedas estrangeiras.
Ao contrário de Macri, Viana Neto afirma que houve um número elevado de negociações de reajuste dos alugueis durante a pandemia.
Abrainc: indexação pode desestimular investimentos no setor
Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), considera que a alteração do IGP-M pelo IPCA como índice de correção dos contratos de aluguel PL pode trazer impactos negativos ao mercado imobiliário ao desestimular os investimentos no setor.
Para ele, o IPCA reflete a inflação do consumidor, ao qual é calculada por meio da cesta de consumo das famílias, e não está relacionada a negócios.
Dessa forma, o IPCA é um índice indicado para ajustes salariais e não para aluguéis.
Esse tipo de intervenção no mercado traz insegurança jurídica para os investidores%2C afetando proprietários de imóveis%2C fundos imobiliários e demais instrumentos lastreados em recebíveis imobiliários.
Assim como Viana Neto, França defende a livre negociação entre o inquilino e o locador diante de um processo de renegociação do aluguel.
"Esse é o melhor caminho, assim como tem prevalecido nos últimos tempos. Muitos proprietários, inclusive, têm feito concessões por conta dos reflexos da pandemia no cenário econômico, mas o importante aqui é ressaltar que essa decisão cabe às partes envolvidas na negociação", afirma França.
O presidente da Abrainc engrossa o coro de Viana Neto ao falar sobre as negociações.
"O mercado está negociando um valor de aluguel adequado, entretanto, esse item precisa ser condicionado à oferta e à demanda, e o desalinhamento do IGP-M não pode ser motivo para intervenção no mercado, pois este já é um índice oficial que rege os contratos firmados."
Vale ressaltar que a alteração do indicador de contratos que estão em vigor precisa ser acordado por ambas as partes.
Para 3 em cada 4 locatários, aluguel é única fonte de renda
De acordo com dados levantados pela Abrainc, existem no Brasil cerca de 12 milhões de moradias alugadas, sendo que 75% dos locatários têm apenas um imóvel e o utilizam como fonte de renda para sobreviver.
Em relação aos fundos imobiliários, existem atualmente mais de 200 fundos listados com cerca de 760 mil investidores como pessoas físicas, que dependem do pagamento de aluguel como complemento de renda.
Outro dado nos mostra que o total de investimento na aquisição de imóvel como renda - incluindo escritório, imóvel industrial, shopping e hotéis - bateu a marca de R$ 23 bilhões em 2019, segundo a Abrainc.
"Se as vendas caírem, por exemplo, teremos uma menor geração de impostos e queda no número de trabalhadores da construção civil - uma das áreas que mais emprega no país", afirma.
6 dicas para negociar seu aluguel na pandemia, confira!
1- Construa relações de confiança Para iniciar a negociação com mais chances de sucesso, é necessário que a relação entre inquilinos e proprietários seja baseada em confiança mútua. Isso facilita as tratativas na hora de resolver determinados problemas, principalmente em um momento de crise econômica. Caso o imóvel tenha sido alugado por intermédio de uma imobiliária e você percebeu que as contas vão ficar muito apertadas, vale a pena procurá-la com antecedência. Explique a situação com clareza e a empresa certamente estará aberta a conversar para encontrar a melhor solução.