Crédito dá segurança ao banco, mas pode oferecer risco a cliente

A nova linha de crédito imobiliário lançada pela Caixa, que será indexada ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), com taxas variando de 2,95% a 4,95% ao ano, animou os setores ligados ao mercado imobiliário. Mas especialistas alertam para o risco de eventuais flutuações da inflação. 

Para o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antônio França, com essa indexação, o banco conseguirá securitizar com mais facilidade sua carteira com emissão de títulos, pois o IPCA é um indexador conhecido pelos gestores do mercado financeiro e cria espaço para mais operações de crédito imobiliário.

Além disso, para ele, as condições macroeconômicas, com as reformas em curso, trazem segurança a esse tipo de operação, já que a tendência é que a inflação e a taxa de juros não saiam de controle.

O presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Basilio Jafet, acredita que os mutuários também serão beneficiados, porque se trata de mais uma possibilidade de financiamento da casa própria e, se a inflação se mantiver “comportada”, as prestações serão menores.

A medida, porém, pode ser mais perigosa àqueles que não têm seus rendimentos corrigidos pela inflação, explicou o professor de Economia e Negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental. É o caso dos trabalhadores que atuam como pessoa jurídica (PJ), por exemplo. Leia a entrevista com o professor:

O que a mudança da indexação de TR para IPCA significa para os tomadores de crédito imobiliário e para a Caixa? É vantajoso para ambos os lados?

Não. O IPCA é bem mais volátil do que a TR. Então, aumenta o risco para o tomador de crédito. Porque se eu fecho uma taxa de 8,5% que valerá por décadas (atual sistema), eu sei que é o número que vou ter que pagar e não corro o risco de variações. Mas se coloco um componente de inflação, que é o IPCA, não há como ter controle sobre a inflação futura, principalmente em prazos longuíssimos de 35 anos (que é o tempo de financiamento máximo).

Para a Caixa, diminui o risco. Em várias operações, você precisa se proteger da inflação. Então, se tenho alguém que se comprometeu a pagar uma dívida baseada em IPCA, tenho um papel que cobre essa inflação e consigo ampliar as formas de capitalização, porque consigo colocar esse papel à venda no mercado.

É por isso que o mercado se animou com a mudança?

Sim. O mercado é comprador, e estão faltando papel e investimento, principalmente com a enorme queda da Selic. Antigamente o país comprava uma poupança ou uma renda fixa e estava tudo bem na época em que a Selic era 14,25%. Mas agora que a Selic está em 6% e ainda pode cair mais, não dá mais dinheiro.

Mas vai haver prejuízo para o tomador de crédito, uma vez que os salários também são corrigidos pela inflação?

Nem todo tomador de empréstimo é assalariado. Se tenho um negócio, não tenho garantia de que vá crescer no mesmo nível da inflação. As pessoas que não têm seus rendimentos atrelados ao IPCA são as mais vulneráveis.

Com o atual cenário econômico, com as reformas da Previdência e a tributária avançando, a gente corre o risco de ter um descontrole da inflação no médio e longo prazo?

Quando falamos de 20, 25 ou 30 anos, é imprevisível.

Se a gente tiver o crédito mais baixo, corre-se o risco de aumentar a inflação por conta da demanda?

Não creio em grande demanda. A gente continua com um crescimento econômico pífio e ainda há 13 milhões de desempregados. Mesmo que o mercado imobiliário esteja retomando [o crescimento], você não vê uma explosão de consumo.