Como renegociar a dívida do financiamento da casa própria

Com a crise econômica provocada pelo coronavírus, muitas pessoas estão tendo suas receitas reduzidas ou interrompidas, o que dificulta o cumprimento de obrigações financeiras. Quando o que está em jogo é o financiamento da casa própria, a situação se torna mais delicada, já que, no caso de falta de pagamento, o mutuário pode acabar perdendo o imóvel. Para evitar que isso ocorra, é fundamental buscar uma renegociação dessa dívida.

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Ainda que uma pandemia seja excepcional, a revisão de um contrato de financiamento não chega a ser algo novo ou fora do comum. Com a queda progressiva na taxa básica de juros – hoje em 3,75% -, muitos mutuários procuraram os bancos para pedir que seus contratos, celebrados com juros bem maiores no passado, tivessem as taxas reduzidas.

Em condições normais, as instituições financeiras já se mostram abertas a negociar com quem enfrenta dificuldades. Afinal, é do interesse delas preservar o relacionamento ao longo do tempo, até a quitação do valor do bem.

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Quando o consumidor deixa de pagar três prestações consecutivas, torna-se inadimplente. A partir daí, passa a estar sujeito a sofrer uma execução, que pode culminar com a perda do imóvel. Nesse caso, vender o bem é a maneira que restará à instituição para tentar satisfazer seu crédito. Mas essa não é a solução mais desejável para o banco, pois ele não quer o imóvel, e sim receber o dinheiro.

Em um momento turbulento como o atual, executar o cliente passa a ser algo ainda mais problemático. “Se a economia vai bem e José não pagou o financiamento, o banco recupera o imóvel e vende”, explica o professor de finanças Michael Viriato, do Insper. “Mas, se vários Josés não pagam ao mesmo tempo, o banco vende todos esses imóveis para quem, em uma economia deprimida? Ele venderá em condições muito piores e terá um prejuízo gigantesco”, pondera.

Por isso, a disposição das instituições financeiras a renegociar deve ser ainda maior. Afinal, se está difícil para os consumidores, o lado delas não é mais fácil nesta crise.

O que é possível fazer

Na hora da negociação, as condições a serem obtidas variam caso a caso. Tende a ser favorecido quem já tem um relacionamento mais longo com o banco e, principalmente, quem tem um histórico de bom pagador.

A casa pode esticar o prazo do financiamento ou reduzir a taxa de juros. Ambas as soluções levarão a uma diminuição no valor das parcelas. Uma outra possibilidade é suspender a cobrança das prestações por algum tempo.

Itaú, Bradesco e Santander estão oferecendo uma carência de 60 dias a todos os clientes que necessitarem, desde que eles estejam em dia com suas obrigações. Na Caixa, são 90 dias. Na prática, esses clientes poderão pagar a próxima parcela até o fim desse prazo, sem sofrerem penalidades como a cobrança de multa ou a elevação dos juros do financiamento.

Nada impede, porém, que o mutuário consiga outras condições. O importante é iniciar um diálogo com a instituição e mostrar empenho em encontrar uma solução. “O que o cliente não pode fazer é simplesmente sumir. Não pagar nada não é razoável. Alguma coisa, o banco tem que receber”, afirma Viriato.

É muito importante que o consumidor não deixe para procurar o banco após o vencimento da prestação. O ideal é que ele se antecipe e faça esse contato assim que perceber que terá dificuldades em manter o financiamento nos termos atuais.

“Se a prestação venceu, você já está com um problema. O banco já marcou você em débito, cobra multa, juros sobre a multa, você já vai começar a negociar perdendo”, alerta o professor do Insper.

Portabilidade é outra saída

Se a negociação com o banco não deu frutos, o mutuário pode procurar uma instituição financeira diferente e tentar transferir o financiamento para lá – é a chamada portabilidade. Para isso, ele não pode estar inadimplente, com prestações não pagas.

A principal vantagem da migração é a chance de obter uma taxa de juros mais baixa, o que pode acabar reduzindo sensivelmente a quantia final a ser desembolsada. Por outro lado, o prazo do financiamento, o valor total da dívida e o sistema de amortização (SAC ou Tabela Price) não poderão ser alterados.

O diretor executivo da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac), Andrew Frank Storfer, explica que a própria possibilidade de levar a dívida para outro lugar fortalece o mutuário em uma negociação com o banco original.

“O banco quer preservar a relação comercial, principalmente em um momento difícil como este. É um cliente que ele já conhece, já sabe qual é o perfil pagador”, explica. “Ao mostrar as condições oferecidas pela segunda instituição, o consumidor pode obter uma contraproposta.”

Nem sempre, porém, a portabilidade será vantajosa, porque ela traz novas despesas para o mutuário. Elas incluem o pagamento de seguros (contra morte e invalidez permanente do mutuário e contra dano ao imóvel), taxas cartorárias e, em alguns casos, até uma nova avaliação do imóvel. “O consumidor precisa fazer as contas e verificar se a migração vale a pena”, conclui Storfer.