Casas abaixo, prédios de pé: expansão do metrô em SP encarece aluguéis e acelera verticalização

A expansão do Metrô de São Paulo promete elevar a marca de 5 milhões de passageiros que usam o serviço diariamente. Mas a chegada a regiões que ainda não são beneficiadas pela malha metroviária também traz desafios imobiliários.

Dados enviados com exclusividade ao R7 pela plataforma Quinto Andar mostram que locadores com imóveis num raio de até 250 m de estações de metrô aumentaram os aluguéis em 10% entre 2022 e 2023. No mesmo período, os locatários que moram em apartamento ou casa em um raio de até 1 km de uma estação sofreram com uma alta de um pouco mais de 5%.

A expansão não interfere só no preço dos aluguéis, mas também na verticalização da cidade. Segundo o Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis), entre os anos de 2021 e 2022 foram lançadas mais de 50 mil novas residências nas regiões das linhas Laranja e Amarela. 6.019 desses imóveis ficam localizados em um raio de até 500 m de uma estação do metrô.

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Em entrevista ao R7, Nabil Bonduki, professor da FAU-USP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo), afirma que a valorização e a expansão imobiliária são inevitáveis em um bairro que recebe um equipamento urbano como o metrô.

“Verticalizar é um resultado da valorização. Ou seja, quando você valoriza uma certa área, ela passa a ser interessante de ser verticalizada”, explica.

Também em conversa com o R7, a professora Fabiana Izaga, da FAU-UFRJ (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio de Janeiro), explica que as primeiras linhas metroviárias implementadas em São Paulo e no Rio de Janeiro alimentavam áreas mais valorizadas das cidades. Esse aspecto socioespacial continua presente nos dias de hoje.

“A expansão das redes nessas cidades tem, majoritariamente, reforçado esse caráter segregador. Qualquer melhoria na acessibilidade, por meio do incremento da rede de transporte público, tende a ser um fator valorizador do solo. A estação é a porta de entrada a um novo rol de oportunidades”, afirma Izaga.

Transporte chega ao subúrbio, mas afasta suburbanos

A expansão da malha metroviária é uma vitória para os paulistanos, que buscam se locomover cada vez mais rápido em uma cidade conhecida pelos longos congestionamentos.

Entretanto, a chegada do metrô ao subúrbio não significa que seus moradores possam continuar residindo ali, uma vez que a valorização da região faz com que os preços de tudo na região subam.

“Se o valor do solo sobe, em vista de melhorias de infraestrutura, lazer etc., tudo sobe junto: metro quadrado de venda, aluguel, serviços”, destaca Izaga.

A professora da UFRJ afirma que é papel dos governos municipal, estadual e federal regular a valorização dessas regiões para que, assim, moradores do subúrbio não sejam obrigados a sair dessas áreas por causa da especulação.

Bonduki lembra que em São Paulo existem as Zeis (Zona Especial de Interesse Social), áreas destinadas a moradias de baixa renda. Esse mecanismo pode ser utilizado para frear uma “exagerada valorização” de determinadas áreas, mas requer fiscalização.

“O que tem acontecido em São Paulo, infelizmente, é que muitas habitações de Zeis, que deveriam ser destinadas à população de baixa renda, [...] acabam sendo vendidas e ocupadas por pessoas em outra faixa de renda”, alerta o docente da USP.

Outra forma que poderia ser utilizada pelo poder público de São Paulo é a aplicação da Cota de Solidariedade, iniciativa aprovada em 2014 para o Plano Diretor. Esse recurso prevê que empreendimentos de mais de 20 mil m² sejam obrigados a destinar 10% da área a famílias com renda de 0 a 6 salários mínimos.

“Ao longo do tempo, é importante que se tenha acompanhamento atento da dinâmica urbana por esses órgãos, de forma a corrigir rumos, quando necessário”, reforça Izaga.

Por outro lado, a expansão imobiliária e a valorização de terrenos do subúrbio podem ser positivas para aqueles que possuem casa própria. São essas pessoas que saem ganhando quando uma grande empreiteira decide levantar um prédio em uma região onde a paisagem antes desconhecia os edifícios.

“Se a pessoa for inquilina, a tendência é o valor do aluguel aumentar e aquela pessoa passar dificuldade, ter que sair dali. Se ela for proprietária, ela pode se manter. Mas ela vai ser estimulada, vai haver ofertas para ela vender a casa”, diz Bonduki.