Projeto pode dobrar área de SP para prédios sem limite de altura; entenda o Plano Diretor

O novo Plano Diretor da cidade de São Paulo, que foi aprovado pela Câmara na segunda-feira (26), vai definir um conjunto de regras para o desenvolvimento urbanonos próximos anos e liberar a construção de prédios altos em áreas que ainda são pouco verticalizadas.

As novas regras irão facilitar a construção de prédios mais altos em áreas num raio de até 700 metros de distância de estações de metrô, contra 600 metros da lei atual.

E, na nova proposta, apenas uma parte do terreno precisará estar na distância delimitada, enquanto, atualmente, a quadra inteira precisa estar nessa distância.

Na prática, a mudança vai fazer com que prédios sem limite de altura sejam liberados em áreas mais distantes das estações. A crítica de urbanistas é que esse tipo de mudança contraria a ideia de adensar a população em regiões próximas ao transporte público.

• Compartilhe esta notícia no WhatsApp

• Compartilhe esta notícia no Telegram

Prédios próximos a corredores de ônibus

O mesmo tipo de liberação ocorre em relação aos corredores de ônibus. O projeto prevê a liberação de prédios em terrenos numa distância de até 400 metros. Hoje, os terrenos precisam estar inteiramente numa distância de até 300 metros dos corredores.

O impacto pode ocorrer em bairros já muito adensados, mas que ainda possuem quadras de casas, como Vila Mariana, na zona sul, e Freguesia do Ó, na zona norte.

Críticas

Nabil Bonduki, que é professor da FAU-USP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo), afirma que uma das principais questões em torno do projeto é que ele abre margem para uma grande parte da cidade passar por esse processo, o que, na opinião do arquiteto, seria negativo.

"Será uma verticalização sem limites. Existem várias avaliações que mostram que isso geraria um grande impacto nos bairros. Não há nenhuma preocupação com os impactos que vai gerar", diz.

O Insper (Instituto de Ensino e Pesquisa) estima que a expansão do território a ser verticalizado sem limites de altura será de 160% em relação às regras atuais. 

Para a professora do Insper Bianca Tavolari, o atual texto do Plano Diretor é um retrocesso e, apesar de mudanças positivas entre a primeira versão e a segunda, ainda é "ruim".

Entretanto, segundo Tavolari, a ideia é construir mais prédios para aproximar os cidadãos que moram nas periferias do transporte público e, consequentemente, do trabalho. Ou seja, as pessoas precisariam morar nesses lugares que, atualmente, são financeiramente inacessíveis para grande parte da população.

Além disso, o Plano Diretor visa incentivar o uso do transporte público. Porém, de acordo com Tavolari, manter garagens em prédios perto dos metrôs, por exemplo, apenas estimula o uso de carros, contribuindo com o aumento do trânsito.

"A gente está falando de uma tentativa de trazer as pessoas para morarem perto do transporte para fazer com que elas o usem. Para evitar, justamente, esse movimento em que a pessoa fica três horas no trânsito."

Aluguéis

Dados enviados pela plataforma Quinto Andar com exclusividade ao R7,em maio deste ano, mostram que locadores com imóveis em um raio de até 250 metros de estações de metrô aumentaram os aluguéis em 10%, entre 2022 e 2023. No mesmo período, os locatários que moram em apartamento ou casa em um raio de até 1 km de uma estação sofreram com uma alta de um pouco mais de 5%.

"Aqueles microestúdios, com 20 a 30m², são muito caros e não é como se fossem moradias acessíveis. Muitas vezes também são vendidos para os investimentos comerciais. A gente precisa falar de aumentar a densidade construtiva, mas nem sempre essas coisas caminham juntas", diz Tavolari, que também é pesquisadora do Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento).

*Sob supervisão de Márcio Pinho