Com uma área que totaliza 1.521 km², São Paulo aparece entre as cidades mais globalizadas do mundo. A grande extensão territorial repleta de diversidades faz com que o valor de um único metro quadrado construído na capital paulista varie 484% entre os bairros.
A afirmação se refere à diferença de preço constatada em imóveis anunciados nos bairros de Itaquera e do Ibirapuera. De acordo com os dados mais recentes do índice FipeZap, o valor médio do metro quadrado no bairro da zona leste é de R$ 4.292, contra R$ 20.811 registrados pelo distrito localizado na região centro-sul da cidade.
Com os números, é possível afirmar que um apartamento classificado como padrão (de um ou dois dormitórios e 65m² de área construída) na principal cidade do País custa entre R$ 279 mil e R$ 1,352 milhão. Significa dizer que o imóvel com o mesmo tamanho pode ter uma diferença de preço que alcança os x’R$ 1,073 milhão.
Os dados disponibilizados pelo índice nos permitem observar que o preço do metro quadrado na capital paulista sobe de acordo com a proximidade do centro expandido da cidade. A variação é classificada como algo “normal” para o CEO do Zap, Eduardo Schaeffer.
— Isso existe em função de uma relação entre oferta e demanda e acontece porque há atratividade maior em determinadas regiões. [...] Existem algumas exceções, muitas vezes ligadas à segurança. Por que o metro quadrado no centro de São Paulo não tem o mesmo valor da Vila Nova Conceição e do Itaim? É uma questão de segurança, de pontos críticos, que acabam despencando um pouco o valor dos imóveis.
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Schaeffer destaca ainda que, além da localização, outros dois fatores são determinantes para o estabelecimento do preço de um determinado imóvel: suas características e a relação de procura pelos imóveis em determinada área da cidade.
— Um parque novo pode influenciar positivamente o preço do imóvel, do mesmo jeito que uma favela pode influenciar negativamente. Nesse caso, a demanda pela região também cai porque há uma favela, um problema de transporte ou um acumulo de trânsito. O preço está diretamente ligado a essas coisas.
O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, também classifica a relação entre a demanda a oferta como essencial para explicar a diferente de preços dentro da cidade. Ele ainda observa que há casos com variações elevadas nos próprios bairros da capital.
— São Paulo é uma cidade que tem metro quadrado de R$ 3.500 no final da zona leste e tem metro quadrado de R$ 25 ml no Itaim. Às vezes, dentro do próprio bairro, como Moema, tem determinada região em que o preço médio do metro quadrado é R$ 8.000, outra onde é R$ 10 mil e uma terceira na qual o preço médio é R$ 12 mil.
Interesses específicos
Schaeffer explica ainda que alguns bairros de São Paulo são visados por públicos com interesses específicos, o que faz com que os imóveis direcionados para essa parcela da população tenha uma procura maior mesmo com um preço mais elevado.
— Se você pegar um bairro como o Itaim ou a Vila Olímpia, eles têm uma demanda por imóveis pequenos. As pessoas que querem morar esses locais estão buscando imóveis de um, dois ou, no máximo, três dormitórios. Esses imóveis hoje em dia são compactos com, no máximo, 100m². Com maior demanda, o preço do metro quadrado dele é mais alto.
O CEO do Zap destaca que se for lançado um imóvel de quatro dormitórios nesses determinados bairros que têm uma procura por empreendimentos mais compactos, é provável que as construtoras não consigam pedir o mesmo valor por metro quadrado.