Com plano de desativação, novos prédios começam a ser construídos à beira do Minhocão

Com a desativação prevista no novo plano diretor de São Paulo, sancionado pelo prefeito Fernando Haddad em julho de 2014, o elevado Costa e Silva vive um ressurgimento imobiliário.

O Minhocão, como é conhecido, pode tanto ser demolido como transformado em parque suspenso. Diante dos planos, ainda sem data definida para virar realidade, as incorporadoras Helbor e a MAC vão lançar, em breve, três novos prédios residenciais próximos ao elevado.

Um dos empreendimentos da MAC, na esquina da rua General Olímpio da Silveira, perto da avenida Francisco Matarazzo, com a rua Olímpia de Almeida Prado, já tem o estande montado.

A empresa construirá o Cosmopolitan Higienópolis com dois sobresolos e um térreo para que assim, independentemente da desativação ou não do elevado Costa e Silva, a questão do ruído, entre outros problemas, sejam evitadas.

No outro extremo do elevado, no cruzamento da avenida São João com a Helvétia, um antigo estacionamento foi cercado pelos tapumes da MAC.

Questionada sobre o motivo de investir na região, a gerente de marketing Tatiana Spaolonzi diz que “a região tem infraestrutura, comércio e lazer”, que, por sua vez, é atrativo para “jovens, geralmente solteiros, que querem ficar próximos da instituição de ensino e do centro como um todo”.

Preço

O diretor responsável pelos assuntos corporativos da Helbor, Roberto Viegas, diz que o terreno foi comprado em 2011 e era desconhecido qualquer movimento mais efetivo em torno da desativação do elevado. Entretanto, Viegas não descarta que possa haver um aumento do preço caso o Minhocão seja fechado.

— Tudo o que acontece no entorno do prédio pode influenciar. Essa questão ainda será avaliada pela empresa.

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Viegas ainda afirma que os apartamentos devem atrair um público mais novo.

— Quem mais procura os empreendimentos desse tipo, geralmente, é o público mais jovem. Casais jovens, que não têm filhos e querem ficar mais próximos do centro de São Paulo.

A torre que será construída na rua Amaral Gurgel terá 24 pavimentos com um total de 226 apartamentos de 40m², de um ou dois dormitórios. A incorporadora garante uma vaga de garagem para cada unidade.

Revalorização

Segundo Ênio Moro Jr., coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitário Belas Artes, os prédios residenciais próximos ao elevado sofrem com a desvalorização de mais de 50%. Entre os motivos está a proximidade com o constante fluxo de carros, que provoca ruídos e poluição. Com a desativação da via e uma possível transformação em parque suspenso, os apartamentos seriam beneficiados.

— Em média, os empreendimentos residenciais poderiam ser valorizados entre 30% e 40% do dia para a noite. Atualmente, os primeiros, segundos e terceiros andares dos prédios que ficam de frente para o Minhocão têm entre 50% e 60% de desvalorização. Já os demais andares perdem até 40% de seu valor [quando comparado à região central].

Ressurgimento

De acordo com o Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), o último lançamento imobiliário na região da Santa Cecília foi na rua Dr. Gabriel dos Santos, 121 — a uma quadra antes do Minhocão —, em maio de 2013.

Agora, os lançamentos são na própria via do elevado.

Carlos Ribeiro, de 35 anos, trabalha como corretor há dez anos e diz que há muito tempo não era lançado um empreendimento nas ruas e avenidas em frente ao elevado Costa e Silva. Segundo ele, as construtoras e incorporadoras estão esperando a desativação do Minhocão sair para poder investir. 

— Os apartamentos ali, como uma kitnet, são mais baratos. Porém eles deveriam custar menos ainda. O preço ainda dificulta a nossa venda.

O corretor Agueo Shima, de 67 anos, os apartamentos que ficam em frente ao elevado têm problemas até maiores do que o custo e tráfego de veículos.

— É complicado vender um apartamento ali. Mesmo se tentarmos fazer um preço bom, o cliente não vai querer. O problema é que o Minhocão é um dormitório para viciados [em drogas]. Não adianta somente desativar o elevado. 

Os apartamentos de 60 m² em frente ao Minhocão custam entre 300 e 400 mil reais. O preço por metro quadrado varia entre 4 e 5 mil, segundo Agueo.

O que fazer com o Minhocão desativado?

Para Ênio Moro Jr., caso o Minhocão não seja mais utilizado para o tráfego de veículos, uma alternativa é que ele siga o mesmo exemplo da High Line Park, de Nova York, uma espécie de “Minhocão de Trem”. No local, de 1930 até 1980, funcionava uma linha férrea suspensa, que foi desativada. O espaço então foi aproveitado, reurbanizado e hoje é um parque vertical, onde existem bancos iguais aos de uma praça. O parque suspenso é aberto para visitação das 7h até às 19h no inverno e das 7h até às 23h no verão.

Outras opções, segundo o especialista, é a de derrubar o Minhocão e montar uma via expressa que encurte o caminho até à linha férrea ou, então, manter do jeito que funciona atualmente, fechando à noite e aos fins de semana, quando os acessos aos carros são bloqueado e liberados ao público.

Entretanto, se nada mudar, a solução, para o especialista é utilizar a tecnologia como aliada para diminuir os impactos de degradação.

— O que poderia ser feito era utilizar mecanismos que filtrem o ar, por exemplo, e também preparar os prédios, equipando com tecnologia antirruído.

*Com informações do estagiário Gilmar Junior