Estudo do BC sugere modelo que reduz impacto da inflação nas prestações da casa própria

Um estudo do Banco Central divulgado nesta sexta-feira (17) apresentou uma proposta para tornar os financiamentos imobiliários corrigidos pela inflação mais previsíveis e menos suscetíveis a variações abruptas nos valores das prestações.

O documento foi elaborado pelo diretor de Regulação, Gilneu Vivan, e publicado dias após o BC e o CMN (Conselho Monetário Nacional) anunciarem um novo modelo de direcionamento dos recursos da poupança, que deve ampliar o crédito imobiliário e facilitar o acesso à casa própria.

O estudo parte de um diagnóstico conhecido de quem financia um imóvel: as prestações de contratos atrelados à inflação, como os indexados ao IPCA, podem subir rapidamente, enquanto a renda do mutuário — geralmente reajustada apenas uma vez por ano — não acompanha o mesmo ritmo.

Esse descompasso, segundo o Banco Central, aumenta o risco de inadimplência e gera insegurança, sobretudo entre famílias de baixa renda.

Previsibilidade para o bolso

A proposta apresentada por Vivan busca corrigir esse problema por meio de uma adaptação nos sistemas de amortização mais usados nos contratos imobiliários — o Sistema Price e o SAC (Sistema de Amortização Constante).

A ideia é incluir um componente fixo na prestação, chamado Adicional de Amortização, que funciona como uma espécie de “amortização extra” paga desde o início do contrato.

Esse adicional representa a inflação esperada ao longo do financiamento. Na prática, isso significa que o mutuário paga um pouco mais no começo, mas ganha em estabilidade no futuro. Assim, mesmo que a inflação real varie, o impacto sobre o valor das parcelas será menor e mais previsível.

De acordo com as simulações apresentadas na nota técnica, o método reduz significativamente a volatilidade das prestações.

Num cenário em que a inflação é de 7% ao ano, por exemplo, uma prestação no sistema tradicional aumenta quase sete vezes (688%) ao longo do contrato. No modelo proposto, esse aumento cai para cerca de 139%, oferecendo mais previsibilidade e segurança ao mutuário.

Segundo o diretor do BC, a adaptação no sistema de amortização visa “minimizar significativamente o impacto dessas oscilações, sem agravar o comprometimento de renda do mutuário ao longo do tempo, mantendo a rentabilidade da operação para o financiador e sem gerar resíduos ao final da operação”.

Menos juros e risco de inadimplência

O novo método também traz reflexos positivos para o custo total do financiamento. Com amortizações maiores desde as primeiras parcelas, o saldo devedor começa a cair mais cedo — o que, ao longo do tempo, reduz os juros pagos. Segundo o estudo, o total de juros cairia cerca de 34% no Sistema Price e 24% no SAC.

Além disso, a maior estabilidade das prestações tende a reduzir o comprometimento da renda e o risco de inadimplência. Com um menor índice de atrasos, os bancos poderiam oferecer juros mais baixos, beneficiando todo o sistema de crédito imobiliário.

Mais crédito e novos parâmetros

A publicação do estudo ocorre em meio a mudanças estruturais no setor. O BC e o CMN anunciaram um novo modelo de financiamento de crédito imobiliário, que amplia a eficiência no uso dos recursos da poupança e libera R$ 111 bilhões em financiamentos já no primeiro ano, com R$ 52,4 bilhões a mais em relação ao modelo atual.

O novo sistema, que passa a valer a partir de 2027, permitirá que os bancos utilizem fontes alternativas — como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LIGs (Letras Imobiliárias Garantidas) — para compor suas carteiras. Com isso, espera-se um aumento da oferta de crédito e a possibilidade de reduzir as taxas cobradas dos mutuários.

Outro avanço é a atualização do valor máximo de imóveis enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação): o teto subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, permitindo que mais famílias utilizem recursos do FGTS para pagar parte do financiamento.

Benefício direto à população

Na avaliação do diretor Gilneu Vivan, a proposta não apenas traz mais segurança aos mutuários, mas também contribui para a sustentabilidade do mercado de crédito imobiliário.

“A comparação entre o método atual de correção pela inflação e o método proposto indica que o comportamento das prestações no método proposto é mais aderente ao esperado em cada sistema de amortização, sem colocar em risco a sustentabilidade do contrato e sem alterar significativamente o comprometimento de renda contratado pelo mutuário”, destaca Vivan.

Ao reduzir o risco de inadimplência e tornar as prestações mais estáveis, o modelo favorece tanto quem financia quanto quem concede o crédito, segundo ele.

“No modelo proposto, caracterizado por estabilidade da prestação, risco menor de descontrole no comprometimento de renda e um ritmo de amortização mais acelerado, espera-se uma inadimplência menor em comparação ao método tradicional e, caso isso ocorra, uma perda menor, o que deverá resultar em juros contratuais menores.”

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