Novo crédito imobiliário: entenda se o plano do governo pode baratear a compra da casa própria

O governo federal anunciou, nessa sexta-feira (10), um novo modelo de crédito imobiliário que promete destravar o mercado e ampliar o acesso à casa própria. A iniciativa, aprovada pelo CMN (Conselho Monetário Nacional) e pelo Banco Central, deve liberar cerca de R$ 111 bilhões em financiamentos no primeiro ano de vigência, a partir de 2027.

O novo modelo muda a forma como os bancos utilizam os recursos da poupança para conceder empréstimos imobiliários. Hoje, 65% dos depósitos precisam ser destinados ao crédito habitacional.

Com as novas regras, esse percentual chegará gradualmente a 100%, sendo que 80% deverão ser obrigatoriamente voltados para imóveis dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

O teto de valor dos imóveis financiados pelo SFH também será reajustado, passando de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, o que vai permitir o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater parte do valor, pagar parcelas ou quitar o empréstimo.

Especialistas ouvidos pelo R7 avaliam que as medidas são positivas e podem destravar o crédito imobiliário, mas alertam que fatores como a taxa Selic ainda elevada e a baixa captação de recursos na poupança podem limitar o impacto no curto prazo.

Positivismo e cautela

Para o economista Ricardo Viana, diretor da Poupex, “as medidas são acertadas, pois ampliam os estímulos ao financiamento imobiliário”.

Contudo, embora a regulação melhore o ambiente de oferta, ele avalia que o cenário de juros altos ainda restringe o potencial de expansão. “A Selic ainda elevada e a menor captação da poupança reduzem o apetite das instituições.”

Viana destaca que é improvável um “boom” de crédito a partir do ano que vem.

“Um avanço realmente consistente do financiamento imobiliário, como proporção do PIB, depende de juros reais mais baixos, condição que não deve se materializar em 2026”. Viana recomenda cautela e alerta para projeções excessivamente otimistas.

Segurança para os bancos

O especialista em imóveis Caixa da Smart Leilões, Guaraci Nakamura, aponta que, na prática, o crédito só fica mais barato quando os bancos se sentem seguros para emprestar mais.

“Na prática, o crédito só fica mais barato quando a taxa de juros reduz e os bancos sentem segurança para emprestar mais. Qualquer medida que aumente a competição entre bancos ou que reduzam a inadimplência contribuem na redução dos juros, tornando o crédito mais acessível.”

Sobre o aumento do teto do SFH para R$ 2,25 milhões, Nakamura acredita que esse novo valor impacta diretamente a classe média, porque passa a incluir imóveis de médio e alto padrão dentro das regras do SFH, que têm juros menores que o (Sistema de Financiamento Imobiliário) e permitem o uso do FGTS.

“Famílias com renda mais alta podem usar esse sistema de crédito para comprar imóveis melhores, e isso deve aumentar a procura por imóveis de até R$ 2 milhões, principalmente nas regiões metropolitanas das capitais. Porém, provavelmente veremos um aumento do valor dos imóveis dessa faixa.”

Ele também ressalta que os bancos terão menos liberdade de usar o dinheiro em outras operações. Para Nakamura, a ideia do governo é obrigar os bancos a direcionarem uma parte maior desses depósitos para habitação, beneficiando o comprador de imóvel.

Volume de crédito

Em relação ao volume de crédito anunciado, Nakamura pondera que o valor é alto, mas o que vai definir se ele é sustentável ou não é como ocorrerá sua distribuição.

“Se ele for destinado para famílias com renda estável e imóveis bem avaliados, o impacto será bem positivo, gerando empregos, movimentando a construção civil e ajudando a economia. Se esse crédito for bem direcionado, ele ajudará a impulsionar o setor imobiliário, aumentar o acesso à moradia, estimular a economia de forma saudável”, salienta.

As medidas incluem ainda a liberação parcial do depósito compulsório — recursos que os bancos precisam manter retidos no Banco Central —, o que deve liberar cerca de R$ 20 bilhões a R$ 30 bilhões adicionais no curto prazo. Além disso, contratos de crédito imobiliário indexados ao IPCA poderão ter amortização extra, para evitar que as parcelas subam demais em períodos de inflação alta.

Apesar da leitura positiva do mercado, o consenso é que o impacto mais forte virá apenas a médio prazo, conforme a política monetária se torne mais favorável. Até lá, os especialistas recomendam aos compradores acompanhar as mudanças e comparar as condições de financiamento entre instituições.

“O cenário tende a ficar mais favorável em termos de oferta, mas as condições finais — valor de entrada, prazos e seguros — continuarão variando conforme o perfil do cliente e a estratégia de cada banco”, reforça Ricardo Viana.

*Sob supervisão de Leonardo Leireles

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