Plano Diretor de SP deixará imóveis mais caros, mais baixos e com menos vagas

O novo Plano Diretor de São Paulo pretende incentivar o crescimento e a transformação da cidade ao longo dos transportes públicos. A intenção é aproximar a moradia do trabalho.

Especialistas ouvidos pelo R7 explicam que, com as novas regras, nas proximidades da linha do metrô, do trem e dos corredores de ônibus, serão construídos prédios, em média, com apenas uma vaga de garagem, com apartamentos com 80 m² no máximo e com calçadas mais largas.

Porém essas novas diretrizes também aumentam os custos de construção em toda a capital. E esses gastos deverão ser repassados para os valores dos imóveis.

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O plano foi aprovado pela Câmara Municipal no início deste mês e, agora, segue para sanção do prefeito Fernando Haddad, o que deve acontecer nos próximos dias. Assim que entrar em vigor, as construtoras passarão a pagar um valor maior pelo direito de construir no terreno, é a chamada Outorga Onerosa. Confira abaixo as principais mudanças do Plano Diretor.

De acordo com o membro da Comissão de Política Urbana da Câmara Municipal de São Paulo responsável pela elaboração dos textos do Novo Plano Diretor, o vereador José Police Neto, essa outorga está mais cara porque a partir de agora quem for construir além do limite básico daquele terreno (correspondente a uma vez o tamanho do espaço), terá que pagar. 

Por exemplo, em um terreno de 50 mil m², que a empresa queira construir 150 mil m², ela terá que pagar à Prefeitura de São Paulo pelos 100 mil m² a mais. Anteriormente, a cobrança não incidia quando a construção superava até duas vezes o tamanho do terreno.

A Outorga Onerosa varia de acordo com a região. Porém um levantamento do banco Credit Suisse mostrou que os custos dos terrenos e das outorgas deverão subir em média 40% na maior parte da cidade (80% de São Paulo).

— Tem áreas em São Paulo que tiveram mais de 100% de aumento, mais do que dobrou o valor.

Para o pesquisador da USP (Universidade de São Paulo) que estuda o mercado imobiliário, Cláudio Alencar, o fato de a outorga estar mais cara do que a cobrada antigamente vai gerar um repasse no valor pago pelo consumidor. Ou seja, um aumento no preço final do apartamento.

— Você terá que pagar uma outorga acima do que era antigamente, então isso vai fazer com que a compra do terreno fique mais cara para o incorporador e, evidentemente, que isso vai ser repassado para o preço do imóvel.

De acordo com o levantamento do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), entre 70% a 75% dos imóveis na capital vão aumentar 5%.

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No papel, a cidade de São Paulo ainda está dividida em duas partes: eixos (engloba tudo que está a 600 metros da linha do metrô e do trem e também tudo que está a até 300 m dos corredores de ônibus) e os miolos, do qual faz parte todo o resto.

Nos eixos, será permitido construir quatro vezes o tamanho do terreno. Já nos miolos, a permissão é menor, de até 2,5 vezes. Para o pesquisador da USP, essa restrição deve inibir a expansão de ofertas nas áreas mais distantes do metrô, trem e ônibus (miolos).

— Isso valoriza as áreas dos miolos e tornam elas mais caras provavelmente. Como você pode aproveitar metade [do terreno] do que aproveitaria no corredor, o preço do terreno acaba incidindo sobre cada unidade de forma mais intensa e isso é repassado para o valor do imóvel.

Calçadas, altura e garagem

O Novo Plano Diretor também estabeleceu regras para as calçadas, altura dos imóveis e para a oferta de vagas de garagem.

Nos miolos, de acordo com o vereador José Police Neto, os prédios deverão ter uma média de oito andares, mas alguns bairros poderão respeitar a verticalização dos imóveis já existentes para manter o desenho urbano.

— Se o miolo do bairro já tem um perfil superior a oito, fica na média do perfil. Se for um bairro que já tem prédios de 20 andares, você poderá chegar a 20. Se a média é inferior, então o teto é oito.

Já nas regiões próximas às estações de metrô e de ônibus, não existe limite de altura. O que importa nesses casos é a capacidade de construção daquele terreno permitida pela Lei de Uso de Ocupação do Solo. 

Ainda nessa região, segundo o presidente do Secovi-SP, Cláudio Bernardes, será permitido construir apartamento com mais unidades habitacionais e com no máximo 80 m².

A oferta de vagas de garagem também mudou. Nos eixos, as novas construções deverão ter uma vaga por unidade habitacional. Isso porque para um edifício com apenas uma vaga por apartamento, não será necessário que a construtora pague uma outorga onerosa por ela.

A garagem conta no tamanho dos terrenos e já a partir da segunda se gera a cobrança. Para o vereador José Police Neto, isso será uma questão de escolha.

— A garagem é hoje um efeito econômico. A segunda, terceira, você tem que pagar por ela. Ou eu diminuo o apartamento ou ponho as vagas.

As calçadas também nos eixos deverão ter até 5 metros de comprimento. Já nos miolos, poderão ser construídos até mesmo prédios sem garagem e permanece o que determina a Lei das Calçadas para a cidade de São Paulo, um tamanho mínimo de 2,5 m. 

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