Economia Quebra de contrato de compra de imóvel cresce 33% no 1º trimestre. Veja como pedir o distrato

Quebra de contrato de compra de imóvel cresce 33% no 1º trimestre. Veja como pedir o distrato

Mesmo quem está inadimplente pode desistir do negócio fechado; multa pela rescisão não pode superar 25% da quantia paga 

  • Economia | Mariana Botta, do R7

Os pedidos de distrato de compra do imóvel aumentaram 33% no 1º trimestre

Os pedidos de distrato de compra do imóvel aumentaram 33% no 1º trimestre

RENATO S. CERQUEIRA/FUTURA PRESS/FUTURA PRESS/ESTADÃO CONTEÚDO-25/04/2022

O distrato de compra de imóvel é um documento que formaliza a rescisão do contrato de compra e venda, o meio pelo qual se desfaz o que foi acordado com o vendedor, imobiliária, construtora ou incorporadora. O número de quebras de contrato desse tipo, principalmente dos imóveis comprados ainda na planta, aumentou 33% no primeiro trimestre deste ano, em relação ao mesmo período de 2021, segundo a Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias).

Foram distratados nesse período 1.061 acordos de aquisição de imóveis de médio e alto padrão, contra 720 em 2021. 

Muita gente não sabe o que fazer, nem por onde começar, quando percebe que não vai conseguir honrar o compromisso que assumiu, ou quando é comunicado que o financiamento de que precisava não foi aprovado. A primeira atitude deve ser tentar renegociar o pagamento ou o parcelamento com a construtora, para adequá-lo à sua realidade.

Outra alternativa é buscar uma pessoa interessada em adquirir o imóvel, que possa assumir a dívida. Só então, a solução é partir para o cancelamento do contrato.

O distrato de compra de imóvel pode implicar em cobrança de multa por parte do vendedor, ou em eventual indenização ao comprador, dependendo da causa da rescisão. Isso acontece porque uma das partes se sente prejudicada pela quebra de contrato, solicitada pela outra.

A pessoa que está comprando um imóvel pode simplesmente desistir da aquisição, não ter mais condições financeiras para pagar as parcelas, ou perder o interesse pela compra devido ao descumprimento do contrato por parte da construtora, por exemplo, em caso de atraso na entrega das chaves. Mesmo quem que está inadimplente pode solicitar o distrato. Já o vendedor pode alegar o não cumprimento de cláusulas contratuais, como a falta de pagamento.

Os contratos de compra e venda de imóveis costumam prever uma multa para o comprador em caso de rescisão. Entretanto, existem dois problemas comuns nesses documentos: os valores abusivos das multas, e a cobrança de multa mesmo quando a culpa pelo cancelamento é da construtora.

Com a rescisão, o cliente tem direito à devolução de parte dos valores que já pagou, e a posse do imóvel retorna à empresa ou incorporação. Muitas construtoras estipulam nos contratos que, em, em caso de rescisão por opção do comprador, caso haja inadimplência, a multa será calculada com base no valor atual da dívida, ou no preço atualizado do imóvel.

Mas essa prática contraria a Lei 4.594/64, atualizada pela Lei 13.786, sancionada em dezembro de 2018, que estabelece que o valor retido seja calculado a partir do que já foi pago pelo consumidor. Segundo o inciso II do art. 67-A da Lei 4.594/64, "a pena convencional, não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. [...]". Isso significa que o comprador tem o direito de receber de volta 75% do que desembolsou, descontadas as taxas legais previstas.

Desde o início da vigência da Lei Geral de Distratos, a relação distrato/venda apresentou queda, segundo a Abrainc: era de 53% em 2015, e chegou a 16% em 2021.

Como pedir o distrato?

Para não ser prejudicado, quem decidir pelo distrato deve seguir os seguintes passos:

1 - Reler o contrato de compra e venda do imóvel e verificar o que ele diz sobre rescisão - é preciso estar bem informado para poder negociar com o vendedor;

2 - Informar a decisão à construtora, imobiliária ou corretor, para definir os termos da rescisão;

3 - Negociar como será o cancelamento e o que deve constar no distrato: lembre-se que a multa pela rescisão não deve ser superior a 25% do total pago até então. Além disso, a devolução das quantias pagas deve ser feita de uma só vez;

4 - Se não houver acordo, deve-se consultar um advogado, que vai analisar o contrato de compra e venda, rever a legislação e auxiliar na elaboração do distrato

5 - A discussão dos detalhes do distrato pode ser feita, inclusive, por meio de ação judicial, em que um juiz vai decidir se a multa é aplicável e estabelecer o valor a ser devolvido.

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