Vendas de imóveis novos resistem à alta dos juros e da inflação

Os lançamentos e as vendas das 15 maiores incorporadoras do país ficaram praticamente estáveis no segundo trimestre, após uma sequência de crescimento nas operações vista há cerca de três anos. Apesar da desaceleração, os números mostraram mais resiliência do que a esperada pelos analistas do mercado imobiliário.

Mesmo com a inflação e os juros em alta, que prejudicam o setor, o valor de venda dos lançamentos consolidados atingiu R$ 9,93 bilhões no segundo trimestre, alta de 2,4% ante igual período de 2021. As vendas ficaram estáveis, com queda de 0,6%, em R$ 7,7 bilhões.

Os números foram compilados pela reportagem com base no balanço prévio de 15 incorporadoras listadas na Bolsa: Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano e Tenda (atuação no segmento econômico) e Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, Helbor, Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux e Trisul (voltadas a consumidores de média-alta e alta rendas).

Algumas empresas se destacaram pelo crescimento dos lançamentos e das vendas, casos de Cyrela, Cury e Direcional. Pelo lado negativo, apareceram Tenda e Eztec. "De maneira geral, a temporada de prévias foi boa", disse o analista da XP Ygor Altero. "As melhores prévias foram de Cury, Direcional e Cyrela."

Baixa renda

Para entender a situação do mercado, é preciso olhar cada setor separadamente. No segmento de baixa renda, que concentra o programa CVA (Casa Verde e Amarela), com imóveis de até cerca de R$ 350 mil, os lançamentos subiram 7,5% no segundo trimestre, para R$ 4,73 bilhões, enquanto as vendas líquidas caíram 1,6%, para R$ 3,93 bilhões.

"Está havendo uma clara movimentação de transferência de share [participação] das empresas pequenas para as grandes", afirmou o analista do Bradesco BBI Bruno Mendonça em entrevista. "O segmento do Casa Verde e Amarela vem encolhendo no país, mas isso não conversa com os dados das grandes empresas listadas na Bolsa."

Além disso, começou a valer no segundo trimestre uma parte dos estímulos do governo federal ao Casa Verde e Amarela, atualizando as taxas de juros e as curvas de subsídios, com ganho de poder de compra pela população. Isso ajudou as empresas a seguir repassando o aumento dos custos dos materiais ao preço final dos apartamentos.

A MRV, a maior construtora residencial do país, subiu os preços em 30,5% em um ano, para R$ 219 mil. Na Direcional, a alta foi de 13,5%; na Cury, 41%; na Plano & Plano, 6,3%; e na Tenda, 33,2%. A exceção, nesse caso, foi a Tenda, que, endividada, reduziu os lançamentos e subiu os preços, o que levou a uma perda na velocidade das vendas.

Média e alta rendas

Entre as construtoras voltadas ao público de maior poder aquisitivo, os lançamentos atingiram R$ 5,2 bilhões no segundo trimestre, baixa de 2% na comparação anual. As vendas líquidas foram de R$ 3,7 bilhões, alta de 0,5%. Aqui, a maioria das empresas buscou fazer lançamentos residenciais de alto padrão e luxo, com apartamentos entre R$ 1 milhão e R$ 1,5 milhão.

Os consumidores desses segmentos têm renda elevada e sofrem menos com o aumento de gasolina, comida e juros dos financiamentos, por exemplo. Já os imóveis de classe média, na faixa de R$ 500 mil a R$ 600 mil, têm perdido espaço justamente pelo aperto da renda.

Um dos resultados mais robustos, segundo os analistas, foi da Cyrela, líder em alto padrão. Even, Melnick e Gafisa também ampliaram lançamentos e vendas, impulsionadas por projetos de alto padrão. Já a Eztec e a Helbor, mais voltadas à classe média, encolheram. A Eztec cortou os lançamentos à metade no trimestre.

"Em geral, as empresas aqui estão mais seletivas, buscando lançar unicamente aquilo que tenham segurança de que vão vender bem", disse Mendonça, do Bradesco BBI. "Os números estão melhores do que o humor do mercado sugeria. Mas fica a pergunta: até quando?"

Segundo Mendonça, muitos lançamentos podem ter sido adiantados pelas empresas para fugir da Copa do Mundo e das eleições presidenciais neste fim de ano — o que quer dizer, portanto, que devem baixar o ritmo até o fim do ano.

Crise à frente?

Analistas do Citi, André Mazini e Hugo Grassi lembram que há muitos canteiros de obras com entrega das chaves em 2022 e 2023. Só que as taxas de juros estão bem mais altas. Há dois anos, beiravam 7%, enquanto hoje estão perto dos 10% ao ano — isso sem contar a correção dos contratos na planta pelo INCC, que acumula alta acima de 20% nos últimos dois anos. "Achamos que o filme vai ficar mais feio pela frente", estimou Grassi.

Nem todas as empresas divulgam os distratos em seus balanços, o que impede o levantamento de um dado consolidado pela reportagem. Tomando como base pesquisa da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias), os distratos subiram 55% no trimestre fechado em abril, na comparação anual, chegando a 18,9 mil unidades. Em termos relativos, isso equivale a 11,2% das vendas brutas no período.