Financiamento imobiliário bate recorde e projeção é de alta de 34%

Depois de crescer 57,5% no ano passado, com R$ 124 bilhões liberados pelos bancos, o volume de financiamentos imobiliários deu um novo salto de 113% no primeiro trimestre de 2021, na comparação com os três primeiros meses do ano passado.

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De acordo com os dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), as operações entre janeiro e março chegaram ao valor recorde de R$ 43,1 bilhões, com 187,6 mil unidades vendidas.

E a avaliação é de que, mesmo com o início do processo de alta de juros no Brasil e da escalada dos preços de materiais de construção, a expansão do setor imobiliário deve continuar nos próximos meses.

Em meio à forte demanda dos brasileiros pela casa própria ou por novos imóveis, o setor já projeta crescimento superior a 30% nos financiamentos para este ano, ainda que a economia do país esteja sendo afetada pela segunda onda da pandemia de covid-19.

O bom desempenho registrado em março reforçou o otimismo da Abecip, que atualizou sua projeção de crescimento neste ano de 27% para 34%. A expectativa é de que até R$ 170 bilhões sejam usados neste ano para financiar a compra de imóveis novos e usados. Para a presidente da entidade, Cristiane Portella, vários fatores impulsionam a aquisição de moradias, a despeito da crise econômica.

“Em primeiro lugar, ainda há um déficit habitacional muito grande no Brasil, o que significa que há uma demanda enorme para a aquisição da primeira casa ou a troca pela segunda. E também tivemos uma redução importante nos juros”, afirma, em referência à queda verificada em 2020.

Segundo Cristiane, em financiamentos longos, de 20 ou 30 anos, qualquer redução na taxa de juros tem impacto considerável no valor da prestação, que passa a caber no bolso do comprador. “A conjuntura atual colocou muito mais pessoas no jogo, em condição de comprar um imóvel ou mudar para um maior”, avalia.

A cuidadora de idosos Maria Sonia Carvalho da Silva, de 47 anos, aproveitou o juro baixo para comprar um apartamento na planta da MRV, em Araçatuba (SP), em meados de abril. “As parcelas ficaram menores do que se eu pagasse aluguel”, diz. Ela usou o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a entrada e conseguiu um financiamento da Caixa para comprar o imóvel de 49 metros quadrados de R$ 130 mil, que deve ser entregue entre março e abril de 2022.

Durante as buscas por um apartamento para alugar no bairro de Santa Cecília, em São Paulo, o professor de inglês Igor Ferreira Lobato, de 29 anos, percebeu que, com as condições melhores de financiamento, poderia comprar um imóvel. “Com as minhas economias e o FGTS, eu tinha o suficiente para a entrada de um apartamento de até R$ 400 mil”, conta.

A busca deu certo e, em fevereiro, ele fechou a compra de um apartamento “todo reformado e muito bem localizado”, de 85 metros quadrados, por R$ 290 mil. Lobato pagou 40% de entrada e financiou o restante no banco. “As parcelas ficaram em torno de R$ 1.600, o que é ótimo para um apartamento na região central.”

Novo ciclo de alta na Selic

De acordo com os dados do Banco Central, mesmo com o início do ciclo de alta da Selic (os juros básicos da economia) em 2021, a taxa média de juros do crédito imobiliário para pessoas físicas foi de apenas 6,3% ao ano em março deste ano – o menor valor da série histórica. Em comparação, em janeiro do ano passado, o juro médio da modalidade estava em 10%.

“Outra questão positiva é a possibilidade de se usar diferentes indexadores no financiamento. O consumidor acaba tendo mais opções, o que acirra a competição entre os bancos. Com isso, não temos visto o repasse direto da alta da Selic, pelo menos por enquanto”, diz Cristiane Portella.

Desde março, o BC já elevou a Selic de 2% para 3,5% ao ano. O aumento, em tese, também deveria encarecer o juro para o mutuário da casa própria. “Em um mercado em transformação, os bancos passaram a valorizar ainda mais o relacionamento de longo prazo com os clientes”, diz a executiva da Abecip.

Por outro lado, enquanto as classes média e alta aproveitam o momento para financiarem imóveis, o governo Bolsonaro zerou verbas para o Minha Casa Minha Vida e as obras de 200 mil casas para as classes mais pobres vão ser paralisadas. Mas, segundo José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), esse corte de recursos para a moradia população mais pobre deve ser revertido em breve. “É um problema tão absurdo, sem sentido, que só posso acreditar que o bom senso irá prevalecer. Por isso estou tranquilo”, diz.

Martins alerta também que o forte aumento do custo dos materiais de construção pode acabar freando o ritmo de novos empreendimentos. No primeiro trimestre deste ano, 57,1% das companhias do setor apontaram a falta ou o alto custo dos insumos como principal problema.

“Salta aos olhos como as empresas de construção estão tirando o pé do acelerador. Quando começa a haver aumentos de preços de unidades na planta, isso é um balde de água fria para as pessoas. Não sei como será daqui para frente”, diz Martins.

O executivo lembra que as companhias venderam muitos imóveis na planta no ano passado, travaram o preço nos financiamentos contratados e, agora, precisam construir com custo mais elevado. “Se o custo aumenta, o empresário precisa absorver na margem. A incerteza continua grande e um imóvel não é um produto para entregar amanhã – são dois ou três anos para construir”, completa.

Para Roy Martelanc, coordenador da pós-graduação em Negócios do Mercado Imobiliário da Fundação Instituto de Administração (FIA), mesmo com o encarecimento dos imóveis vendidos na planta, o mercado seguirá aquecido em 2021.

“Isso porque a demanda é que está fazendo os preços subirem, e não o contrário”, afirma o professor. “Os preços de imóveis na planta sobem e, com isso, a demanda é freada um pouco. Mas estamos vivendo uma onda de crescimento.”

O aumento atual do custo é semelhante ao visto no início da década passada. Na época, com a demanda aquecida, faltaram insumos básicos para a construção civil e os preços dos imóveis dispararam. “Agora é a mesma coisa. Desde o segundo semestre de 2020 há dificuldades para se encontrar aço”, exemplifica Martelanc.

O avanço dos preços de imóveis na planta também contamina as unidades usadas. O fenômeno é igual ao observado no mercado de veículos, em que a alta de preço do carro novo faz o valor do usado subir. Isso ocorre porque, se o valor do novo está mais elevado, parte da demanda é direcionada para o usado – que encarece.

Ainda assim, Cristiane Portella, da Abecip, considera que os preços dos imóveis seguem relativamente baixos, em nível inferior ao verificado em 2014 – já corrigido pela inflação.

“Há algumas bolhas com preço maior por metro quadrado, mas nas dez principais capitais do País os preços ainda são atrativos”, diz. “E, mesmo que o imóvel novo fique mais caro, ainda há um excesso de estoque de imóveis usados para venda. Já vimos uma redução no tempo de venda dessas unidades usadas. O mercado existe.”