IPCA ou IGP-M: qual é a melhor opção para os contratos de aluguel?

Depois de tirar o sono dos brasileiros que vivem de aluguel ao figurar, por um ano, acima de 20%, o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) perdeu força nos últimos meses e se igualou ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), adotado para driblar a alta do indicador usado na maioria dos contatos de locação no Brasil.

O movimento recente deixa inquilinos e proprietários em dúvida a respeito da melhor alternativa a ser adotada ao assinar ou renovar um contrato de locação residencial. Em julho, tanto o IPCA quanto o IGP-M encerraram o período acumulado em 12 meses na marca de 10,1%, segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e da FGV (Fundação Getulio Vargas).

Segundo Adriano Sartori, vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, o histórico dos dois indicadores mostra que não há como dizer que um indicador é melhor do que o outro para indexar os contratos de aluguel. Ele diz, em tom de brincadeira, que, tradicionalmente, o “IGP-M é engravidado do IPCA” e recomenda cautela ao procurar fazer uma troca entre os índices.

“Primeiro o IGP-M apresenta uma alta, e o IPCA registra o mesmo aumento mais na frente. Consequentemente, quando o IGP-M está em baixa, o IPCA sobe. Muitos proprietários aceitaram trocar de índice, mesmo sabendo que o IGP-M iria cair e o IPCA iria subir”, avalia Sartori. 

As disparidades recentes refletem a metodologia de cálculo entre os indicadores. Enquanto 60% do IGP-M está atrelado à variação das commodities (matérias-primas com cotação internacional), o IPCA mede a inflação das famílias com rendimentos de um a 40 salários mínimos.

Segundo o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, diante da composição dos dois indicadores, a oscilação calculada pelo IBGE se enquadra melhor ao orçamento dos consumidores e inquilinos por ser aquele usado para reajustar o salário dos brasileiros. "O IPCA é o índice mais próximo da inflação do público e, por isso, é aquele menos arriscado", destaca ele.

Negociação

Os especialistas ouvidos pelo R7 defendem a negociação direta com o dono do imóvel como uma alternativa melhor para os inquilinos em períodos difíceis do que a alternância entre os índices.

"Se o índice foi superior à evolução do seu poder de compra e capacidade de pagamento, o ideal é que você converse com o locatário e negocie amigavelmente. [...] Em um momento de crise, o proprietário não vai querer perder o inquilino”, afirma Sartori.

Tapai também cita o acordo como uma solução mais eficiente do que a troca de índice do contrato. “A questão mais importante é que as duas partes sentem e se ajustem para alcançar um valor locativo real, independentemente de qual seja o índice de correção.”

O advogado especialista em direito imobiliário ressalta ainda que a negociação pode acontecer a qualquer momento. “A cada três meses as pessoas podem entrar em acordo e alterar o valor do aluguel. O contrato é o que deve ser cumprido à risca”, orienta.

Para Tapai, a eventual relutância do proprietário na negociação causa prejuízo a ele. "É preciso entender se o valor que eu estou cobrando está dentro do mercado ou se vale a pena tentar um aluguel um pouco melhor e manter o bom inquilino. Quando um proprietário perde um inquilino, o imóvel vai ficar parado e será necessário arcar com despesas adicionais, de condomínio e impostos", analisa ele. 

Sartori destaca que no terceiro ano de contrato sempre fica autorizada uma revisional amigável do valor do aluguel. "A parte que se sente prejudicada pode pedir a revisão, de acordo com o valor de mercado, o que procura manter o equilíbrio financeiro do contrato a valor de mercado", completa.

Alternativa

Foi pensando em evitar as distorções trazidas pelos dois indicadores que a FGV (Fundação Getulio Vargas), responsável pelo cálculo do IGP-M, lançou o Ivar (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais).

O novo índice é calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários de quatro capitais e busca conter distorções, mas ainda não passou a figurar nos contratos. Em 12 meses, o Ivar acumula variação de 8,65%.

Ao divulgar o novo índice, a FGV destacou o objetivo de medir a evolução dos preços e preencher uma lacuna nas estatísticas nacionais das locações residenciais, já que o indicador utiliza valores negociados dos aluguéis em vez de dados de anúncios como base de cálculo.

Fazem parte da elaboração dos dados os valores dos contratos novos e os reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel. Para os pesquisadores, a metodologia do Ivar permite a “mensuração robusta da variação média dos aluguéis ao longo do tempo” e reflete melhor o cenário de oferta e demanda do mercado de locação de imóveis residenciais.