Prédios fecham áreas comuns e limitam número de visitas em SP

Após um ano do início da pandemia, o síndico Thiago Gallina, de 42 anos de idade, decidiu pela primeira vez, no mês passado, em conjunto com o conselho administrativo do prédio residencial, fechar todas as áreas comuns do condomínio no bairro Panamby, zona sul de São Paulo. Além do agravamento da crise sanitária, o desrespeito às regras por parte de condôminos influenciou a decisão.

"De acordo com as fases do governo, a gente foi fechando um pouco mais ou flexibilizando ao longo do último ano. No entanto, muitos moradores não aceitam mais o fechamento das áreas", conta o gestor da torre residencial que reúne, em média, 50 apartamentos.

"Agora, na fase emergencial, conversei com o conselho e decidimos fechar todas as áreas do prédio. Há muitos moradores revoltados, justamente pelo fato de ser a primeira vez que estamos fechando tudo. Mas há também quem concorde", acrescenta Gallina. Também foi imposta uma restrição de duas visitas por residência. "O problema são as ‘baladinhas no apartamento’. Por isso, há restrição de visitantes", diz.

Gallina conta que um morador tomou uma multa inicial de 30% da taxa condominial por fazer uma festa. Na semana seguinte, outra festa, e a multa foi dobrada. "E não surgiu nenhum efeito. Duas semanas depois ele fez uma ‘rave’ de sexta-feira a domingo, ininterruptamente, o que gerou uma multa dobrada de 120% da taxa condominial. Tive de bater na porta do morador e pedir que ele tivesse consideração pela situação e que estava insustentável. Os demais moradores estavam pedindo a chamada da polícia. Somente depois disso não tivemos mais problemas", disse o síndico.

Ele afirma que manterá o fechamento das áreas enquanto continuar em vigor no Estado a fase emergencial - está prevista para acabar dia (11), mas é possível renovação. "O problema é que o bom senso não funciona. Tentamos na fase emergencial limitar o uso da academia para um apartamento por vez, mas há pessoas que não pensam no próximo e não respeitam as regras adotadas. Depois de três dias, fechamos tudo", afirma.

Moradora da zona sul paulistana, a administradora de empresas Mônica Kolanian, de 40 anos, também diz que medidas foram tomadas, mas que muitos não se importam. Com áreas comuns de lazer fechadas e as aglomerações proibidas, alguns moradores vinham fazendo reuniões e festas dentro de seus apartamentos. "Há condôminos que desrespeitaram as regras, aumentando a circulação de pessoas pelo prédio e o risco da doença. Por isso, agora está proibido qualquer tipo de reunião que não seja entre moradores do próprio apartamento", afirma Mônica.

"Teve um morador que fez festa na área da piscina e foi multado. Por causa de algumas pessoas que não entendem a situação, o que poderia ficar aberto, com acesso controlado, precisa ficar fechado. Não tem como controlar todo mundo", diz ela.

Há quase 20 anos morando em condomínio, a atriz Flávia Garrafa, de 46 anos, procura manter os cuidados, mas observa o comportamento de vizinhos. "O condomínio é uma amostra do que é a cidade. Várias pessoas que moram no mesmo lugar, mas com pensamentos diferentes", avalia. "Alguns respeitam (regras) e outros, não. Eu sempre usei a academia, mas agora estou malhando no meu apartamento."

Briga pelo app.

No condomínio onde vive Silvia Monteiro, em Pinheiros, zona oeste de São Paulo, o uso de máscara em áreas comuns motivou muitos desentendimentos no grupo de WhatsApp dos moradores. "Há pessoas bem negacionistas, que não aceitavam o uso de máscaras na academia", diz. Só a partir da fase emergencial, segundo ela, que o conselho e o síndico realmente tornaram obrigatório a máscara neste espaço. "O que chama a atenção é que são pessoas esclarecidas, com poder econômico alto, e simplesmente não estão nem aí para a pandemia", critica a economista e dona de casa, de 47 anos.

A empresa Lello, que administra 3 mil condomínios no Estado, afirma que foram criados protocolos seguros para que os prédios possam manter determinadas áreas comuns abertas, desde que os moradores respeitem agendamento e revezamento.

"As administradoras do setor criaram protocolos de biossegurança em parceria com a UFSCAR (Universidade Federal de São Carlos) para orientar prédios", explica Angélica Arbex, gerente de relações com o cliente e marketing da Lello Condomínios. "Claro que há condomínios que decidiram endurecer ações e fecharam novamente as áreas comuns", diz. "Mas o importante é saber que há orientação para os síndicos que dá segurança para que numa fase mais grave sejam adotadas as medidas necessárias e seguras." 

Síndico pode impor restrições e multa, afirma advogada

Zelar pelo bem-estar do condomínio não é só prerrogativa do síndico e do corpo administrativo do prédio, mas também uma tarefa prevista em lei, diz a especialista em Direito Civil Juliana Maria Raffo Montero. Por isso, segundo ela, o síndico tem autonomia para impor restrições em áreas comuns e de lazer, como salões de festa, quadras, piscinas, churrasqueiras e saunas. Também pode estipular um número de pessoas que podem usar o espaço simultaneamente, suspender agendas para reserva ou estabelecer obrigações, como o uso de máscara.

"Todas essas medidas podem ser tomadas pelo conselho diretivo. Mas não se orienta que sejam feitas restrições para dentro dos apartamentos, porque eles não são regulamentados pelo corpo diretivo", alerta Juliana. Ainda assim, se visitantes descumprirem regras comuns, síndicos e administradores podem ainda aplicar advertências e multas, se houver "risco às regras de saúde do condomínio".

Por outro lado, Angélica Arbex, gerente de relações com o cliente e marketing da Lello Condomínios, acredita que o fechamento total pode provocar questões sérias. "Se não tem espaço para revezar, como o uso de quadra ou para a mãe passear com o bebê, as pessoas podem ir para a rua. Ou, o que é pior, elas ficarão em casa com depressão. É muito melhor ter espaço aberto e controlado, sem aglomeração e seguindo protocolos de segurança", defende.

Debate a distância

Para o professor de Direito Marco Antônio Araújo Júnior, a pandemia abre exceção, na qual o síndico e o corpo diretivo dos condomínios têm autonomia para estabelecerem normas que achem relevantes e, depois, discuti-las em assembleia. "É um critério subjetivo, mas deve ser levado em consideração o conjunto do todo. Se o síndico percebe que muita gente está entrando nas unidades por causa de um feriado, pode impor uma norma, que depois é debatida", diz.

"A norma pode ser revogada depois, sem efeito retroativo, mas é válida porque ele exerce o papel de mandatário e foi eleito para representação ativa ou passiva do condomínio. Está cumprindo o mandato para o qual foi outorgado", avalia Junior.

Em 2020, o Congresso chegou a aprovar uma lei que deixava claro o poder do síndico de impedir festas sem consultar os demais moradores, regra que valeria até 30 de outubro do ano passado. Mas o presidente Jair Bolsonaro - forte crítico das medidas de isolamento social - vetou esse trecho.

Juliana ainda aconselha que os temas sejam debatidos antes, mesmo que de forma online. "Até pelos grupos de WhatsApp, para que todos possam colaborar, entendendo sempre as regras e necessidades de funcionamento do condomínio", diz.

"Nossa experiência é muito positiva e tem condomínios que já falam que vão manter assembleias digitais mesmo após a pandemia. Por meio delas, moradores conseguem participar e enviar votos, mesmo estando longe fisicamente dos locais onde moram", diz Angélica.

Nos condomínios administrados pela Lello, as assembleias online têm 60% de comparecimento - muito mais que presenciais. A alternativa tem registrado boa aceitação por parte dos moradores e síndicos. Ao todo, mais de 4 mil assembleias digitais já foram feitas nos últimos doze meses, com mais de 150 mil participantes.

A realização da assembleia acontece da mesma forma que um encontro presencial. Ou seja, o morador recebe o edital com as informações da reunião online. Da mesma forma que a assembleia presencial, também podem participar das votações quando os encontros virtuais estiverem sendo realizados.

Ao final, a ata é enviada normalmente para os moradores, mas varia de acordo com a preferência de cada condômino. O documento pode ser encaminhado por e-mail ou no formato físico.