Imposto sobre aluguéis da reforma tributária começa em 2027

A Reforma Tributária no Brasil introduzirá um novo imposto único sobre a locação de imóveis a partir de 2027, com o objetivo de simplificar o sistema tributário nacional. Este novo tributo, que faz parte do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), impactará proprietários que se enquadrem em critérios específicos de quantidade de imóveis e renda gerada por aluguéis. O ano de 2026 será dedicado a testes e à preparação da infraestrutura necessária para a sua implementação, sem a cobrança efetiva para pessoas físicas neste período.

O novo IVA será composto pela Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirão, de forma faseada até 2033, uma série de tributos federais, estaduais e municipais como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS. A Receita Federal definiu que 2026 servirá como um ano de aquecimento dos “motores” da apuração do novo tributo, com o lançamento da plataforma de pagamento e a exigência de que empresas já demonstrem o valor em notas fiscais, embora sem cobrança. Novas orientações para pessoas físicas serão divulgadas ainda neste ano.

A obrigatoriedade de pagamento do IVA sobre locações recairá sobre pessoas físicas que possuam pelo menos quatro imóveis alugados — sejam eles de curta ou longa duração — e que obtenham uma renda mensal superior a R$ 20 mil com essas locações, totalizando R$ 240 mil anuais. Além disso, qualquer contribuinte que aufira mais de R$ 288 mil anuais com aluguéis, independentemente do número de imóveis, também estará sujeito à nova tributação. Casos como a posse de apenas um imóvel que gere R$ 250 mil anuais ou cinco imóveis que, juntos, não somem R$ 240 mil por ano, não serão incluídos.

Para as locações de imóveis, a alíquota padrão do IVA, que será de 1% em 2027 (0,9% de CBS e 0,1% de IBS), terá um redutor de 70%, resultando em uma alíquota efetiva de 0,3% para esse ano, e cerca de 8% ao final do período de transição em 2033. Há também um “redutor social” que concede uma isenção de R$ 600 por imóvel no valor a ser contabilizado. No entanto, locações por temporada, como as realizadas via Airbnb, embora sujeitas às mesmas condições de renda e quantidade de imóveis, terão um desconto na alíquota de apenas 40%, resultando em 0,6% em 2027 e aproximadamente 16% em 2033, além de não se beneficiarem do redutor social. Custos essenciais do imóvel, como IPTU, condomínio e manutenções, poderão ser abatidos da base de cálculo. O sócio de tributos do Martinelli Advogados, Luiz Eduardo Lucas, ressaltou que será preciso justificar que tudo que for ligado à manutenção do imóvel poderá ser apresentado como crédito. A fiscalização será facilitada pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), implantado em 2025, que unificará informações fiscais, geográficas e jurídicas dos imóveis, conforme explicou Charles Gularte, sócio da Contabilizei. Gabriel Stanton, sócio do Souto Corrêa, pontuou que o governo busca ter controle sobre a arrecadação dos novos tributos por meio de fases piloto. A Receita Federal informou que pessoas físicas que se enquadrem como contribuintes da CBS e do IBS deverão se inscrever no CNPJ a partir de julho de 2026, medida que visa apenas facilitar a apuração dos impostos sem alterar a natureza jurídica.

A apuração do Imposto de Renda (IR) sobre aluguéis seguirá independente do novo IVA, mantendo o sistema do Carnê-Leão para contribuintes que se encaixem nos critérios. A partir de 2026, entrará em vigor uma nova isenção de IR para quem recebe até R$ 5 mil por mês, considerando a soma de todos os rendimentos do contribuinte. Para compensar essa isenção, o governo criou uma nova alíquota mínima de IR para contribuintes de altíssima renda, com ganhos anuais acima de R$ 600 mil, que varia de 2,5% a 10% para aqueles que superam R$ 1,2 milhão por ano, com o valor dos aluguéis sendo somado às demais rendas para essa avaliação. A Receita Federal continuará a fornecer novas orientações e o sistema de apuração do IVA será lançado para o cidadão comum, enquanto as empresas já emitem documentos fiscais eletrônicos com o destaque dos novos tributos desde o início do ano.