Esqueça os atuais padrões seguidos pelo mercado em projetos residenciais. Se as regras definidas pelo novo Plano Diretor saírem do papel, São Paulo vai ganhar prédios multiúso, com lojas, estacionamentos e moradia em uma mesma torre. O "conceito 3 em 1" valerá para o entorno de estações de metrô e corredores de ônibus, onde a administração quer intensificar o adensamento populacional.
Com as novas diretrizes, o empreendedor terá incentivos financeiros para "fatiar" o projeto em três e alterar, assim, a divisão clássica prevista em quase todos os condomínios lançados nas últimas três décadas. Com a instalação do comércio no térreo, por exemplo, as opções de lazer, como playgrounds e salões de festas, terão de ser distribuídas pelos demais pavimentos, valorizando o primeiro andar residencial, que será mais alto, e dando novo uso às coberturas.
O topo dos prédios poderá ser ocupado por academias e piscinas, como já acontece em alguns hotéis. O aproveitamento do subsolo se dará de forma completamente independente. Com o fim da obrigatoriedade de o construtor oferecer ao menos uma garagem por imóvel, as vagas poderão ser comercializadas sob outro parâmetro, a fim de reduzir os chamados "espaços ocos" da cidade.
Relator do projeto de lei que criou o Plano Diretor, o vereador Nabil Bonduki (PT) explica que o termo é usado para caracterizar áreas construídas mal aproveitadas.
— Hoje, temos garagens residenciais vazias durante o dia e cheias à noite. O inverso acontece nas garagens comerciais. Esse é o espaço oco da cidade, porque é usado só em uma parte do dia. Mas uma garagem rotativa pode ser usada 24 horas.
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Para ser viabilizada, no entanto, Bonduki afirma que caberá ao prefeito Fernando Haddad (PT) fazer a regulamentação dos edifícios-garagem. Ela é que vai dizer, por exemplo, se os moradores terão prioridade no acesso às vagas e o limite previsto para cada prédio.
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Antes disso, Haddad precisa sancionar a lei aprovada no mês passado por 44 dos 55 vereadores. A expectativa é de que isso ocorra nos próximos dias. Com a lei em vigor, a Prefeitura espera que o mercado imobiliário proponha projetos de caráter misto, a fim de reduzir os deslocamentos na cidade e elevar a qualidade de vida da população.
Perfil
Em Pinheiros, na zona oeste, o quarteirão da Rua Fradique Coutinho, entre as Ruas Teodoro Sampaio e Cardeal Arcoverde, exemplifica o conceito multiúso defendido pelo governo. Tomada de prédios residenciais em ambos os lados, a quadra tem todo tipo de comércio e serviços no térreo, e com direito a estacionamento rotativo. Mercados, restaurantes, lojas de roupas e sapatos, livraria e até banco podem ser acessados pelos moradores a pé.
A maioria das torres foi construída nas décadas de 1960 e 1970, o que mostra que o conceito defendido pelo Plano Diretor aprovado há 13 dias não é novo. Quando o Edifício Kennedy, por exemplo, foi construído, em 1968, outras torres residenciais erguidas na região e em bairros como Higienópolis, República e Santa Cecília já seguiam o mesmo conceito.
Hoje, passados 46 anos, o edifício ainda exerce sua função multiúso, com uma loja e uma agência dos Correios no térreo e um estacionamento, no subsolo. "Meu pai era muito progressista. Foi ele quem construiu o prédio, para a família. Desde o início, os vários usos já foram pensados de forma independente e dá supercerto até hoje", diz o advogado Rubens Tofik.
A torre tem 23 apartamentos e cada um deles tem direito a uma garagem privada. Quem precisa de vaga extra pode buscar no próprio subsolo, onde o estacionamento comercial funciona normalmente até as 20 horas, sem qualquer relação com o prédio. As facilidades oferecidas são bem avaliadas por moradores antigos e novos, de acordo com Tofik, que diz não enfrentar dificuldades para alugar unidades vagas.