Corte de gastos pode prejudicar vida em condomínio, diz especialista

A arrecadação de um condomínio tem o valor estipulado depois de uma análise detalhada nos custos dos últimos 12 meses e tem os números discutidos para ser aprovados na assembleia dos condôminos. Para chegar à quantia necessária, o síndico precisa fazer uma previsão orçamentária. O empresário e especialista em condomínios Carlos Berzoti explica ao R7 que as contas precisam ser avaliadas minuciosamente para evitar erros.

“Para uma boa previsão, é importante pegar as contas dos últimos 12 meses, tem que calcular também a inflação e avaliar, além das despesas fixas, os gastos que acontecem mês a mês”, detalha ele, que recomenda ainda trabalhar com uma previsão anual para não correr o risco de “aumentar o condomínio a todo momento.”

O quadro de funcionários também tem que ser levado em consideração para os cálculos do rateio mensal. “Nos que têm funcionário próprio, é preciso ver a folha de pagamento, prever férias, décimo terceiro, contar com possíveis demissões. Nos que usam empresas terceirizadas, esse cálculo tem que ser personalizado”, avalia.

Corte de gastos

Segundo ele, síndicos tentam cortar despesas para agradar condôminos e, com isso, podem colocar em risco a segurança dos moradores. “Todo mundo quer pagar um condomínio mais em conta, por isso os condomínios estão cada vez mais enxutos. A tecnologia ainda é muito cara de ser instalada. Quando o empreendimento tem mais de 40 unidades, a segurança pode ficar comprometida dependendo da tecnologia que for instalada”, garante. “Eu, particularmente, acho que o porteiro traz uma segurança e inibe ações de quadrilhas. Ele é um terceiro elemento. Economia sem critério, a qualquer custo, é perigoso, não é o melhor caminho para a segurança.”

O síndico profissional Paschoal Lombardi Junior, que administra um condomínio grande, composto por seis torres há quase sete anos, também tem cuidado ao cortar gastos.

“Logo quando começa a trabalhar num condomínio, você consegue renegociar contratos e talvez consiga diminuir gastos. Mas com o passar dos anos, você não consegue mais essa manobra. Tem que ser prudente ao enxugar os gastos, porque não pode afetar a vida do morador”, alerta.

Inadimplência

Como nem sempre é possível diminuir o valor, um outro problema que surge é a inadimplência em tempos de crise. Berzoti aconselha como se prevenir com os maus pagadores.

“Precisamos prever a falta de pagamento. Trabalhamos com uma média, mas a inadimplência é sazonal e bem pontual”, explica. “Um condômino atrasa uns dois meses e depois paga, o outro atrasa um mês e logo paga. Existe uma linearidade e, por mais que tenha atraso, o morador acaba pagando. Consideramos inadimplente mesmo aquele que demora mais de três meses para pagar.”

O síndico profissional diz que é preciso ter uma postura mais firme para os inadimplentes.

“Minha inadimplência é muito baixa atualmente, mas desde o início, quando entrei há mais de seis anos, pego pesado. Se completou três meses, levo para o jurídico e eles tomam as providências. Porque se você não agir, corre o risco de perder o controle.”

Imprevistos

Para evitar falta de dinheiro no caixa com imprevistos, Lombardi Junior faz uma estimativa sempre contando com gastos extras e inadimplências. “Nunca penso em deixar as contas no 0 a 0 para não ser pego de surpresa. Muitos caem no erro de fazer a previsão de que vai gastar R$ 10 mil e arrecada os R$ 10 mil. Sempre deixo uma gordura para poder queimar e poder suprir um problema ou outro”, diz. “Tenho fundo de reserva, mas existem regras para mexer nele. A melhor forma de não cometer erros é verificar o fluxo de caixa mês a mês, porque isso vai indicar se está indo para o positivo ou negativo.”

O especialista Berzoti concorda com o síndico profissional e recomenda trabalhar com uma certa segurança para possíveis emergências. “Uma boa margem para imprevistos é de 5%. O fundo de reserva nem sempre está disponível e não pode ser usado sempre que tiver algum problema.”

Valor contestado por moradores

O valor do condomínio, por sua vez, acaba sendo contestado por moradores. O síndico profissional recomenda transparência na prestação de contas. “Como a corrupção chegou nos condomínios também, o melhor a se fazer é contratar uma auditoria externa”, explica. “As minhas contas são todas auditadas. O conselho contratou uma auditoria de fora e todas as contas são prestadas de maneira transparente.”

Berzoti tem outra dica para os síndicos apresentares suas previsões orçamentárias. “A melhor coisa é prestar as contas mensalmente e, na hora da prestação de contas, é legal mostrar em um telão. É bom abrir para o debate com os moradores e acatar as boas ideias”.

Ambos recomendam ainda que os condôminos devem participar da assembleia geral ordinária, para que exista um consenso sobre os valores referentes à taxa de condomínio.

Registrar o que foi discutido em assembleia

Às vezes, é inevitável aumentar o valor do condomínio devido à inflação e à alta em despesas fixas. No entanto, pode acontecer de a assembleia dos moradores vetar a proposta. Lobardi Junior explica que o síndico tem que se precaver se isso acontecer.

“A previsão tem que ser justa para todos. A apresentação na assembleia é importantíssima e, por isso, precisa ser feita da maneira mais transparente possível com a prestação de contas. Apesar de todos os cálculos, os moradores podem negar esse aumento. Se ocorrer, o síndico precisa colocar na ata que fez a previsão e o aumento foi negado. Lá para frente, quando faltar dinheiro no caixa, ele apresenta isso como defesa.”