Financiamento imobiliário perde fôlego com alta da inflação

O aumento do peso dos financiamentos atrelados ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e à caderneta de poupança chega em um momento de orçamentos familiares já apertados e desemprego em alta. “Estamos vendo um impacto grande na parcela dos mutuários e no saldo devedor”, afirma Paulo Chebat, presidente da consultoria Melhor Taxa.

Simulação da consultoria mostra que o valor da parcela de um empréstimo de R$ 400 mil corrigido por IPCA subiu 6,3% em um ano. Foi de R$ 2.325, em junho de 2020, para R$ 2.472 em junho passado. Pelas projeções do Boletim Focus de alta para a inflação no acumulado do ano, essa parcela subirá ainda mais, atingindo R$ 2.544 em dezembro - o que vai representar uma alta de 9,4%.

Pela mesma simulação, o saldo devedor cresceu de R$ 395,3 mil para R$ 413,5 mil, de junho de 2020 para o mesmo mês de 2021. A projeção é que chegue a R$ 422 mil em dezembro, com crescimento total de 6,7% no período. Ou seja, a dívida dos mutuários ficou maior.

No caso do mesmo financiamento feito com TR (Taxa Referencial), a simulação mostra que as parcelas partiram de um patamar mais alto, porém caíram gradativamente no mesmo período. Considerando que a redução é constante ao longo do tempo, o pagamento final nesta modalidade acaba sendo menor.

O presidente da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias), Luiz França, foi um dos articuladores da criação das linhas pós-fixadas. Ele concorda que essas modalidades pesam no bolso em momentos de deterioração da economia. Na sua avaliação, essas linhas são recomendadas para quem quer aproveitar os juros baixos, mas também está em um momento de crescimento de carreira para suportar oscilações nas parcelas.

“É importante que a pessoa esteja preparada para suportar uma eventual subida nos juros. Para quem puder suportar esses aumentos, é uma boa opção, pois o financiamento pode sair mais barato no longo prazo. Já a modalidade tradicional, com TR, é a mais segura e tem a garantia que valor da parcela não sobe”, diz.

Um ponto positivo até aqui tem sido o perfil cuidadoso das originações de crédito. Em geral, os bancos têm sido mais conservadores nos empréstimos pós-fixados, exigindo um valor de entrada maior dos mutuários na compra dos imóveis, além de menor comprometimento de renda e prazo mais curto para pagamento. A ideia é ter um colchão para amortecer os impactos sobre mutuários quando o valor das parcelas sobe.

Inadimplência

Essa é a visão adotada pelo banco Inter, por exemplo, que oferece linhas de crédito imobiliário corrigidas por TR, IPCA e poupança. “Olhamos com mais cuidado a capacidade de pagamento dos clientes com acesso à modalidade de IPCA”, diz o superintendente do banco, Vitor Botelho. Segundo ele, a carteira consolidada de crédito imobiliário tem inadimplência de 0,6%, abaixo da média de mercado de 1,7%.

O único movimento sentido foi a queda no volume de financiamentos corrigidos por IPCA e Selic. “Continuamos produzindo, mas elas (as operações) vêm perdendo força desde o segundo trimestre por causa da alta da inflação e da Selic”, diz Botelho. “Chegamos a ter 90% das originações nesse perfil. Hoje, são menos de 20%.”

Para ele, essas linhas podem voltar a ganhar força no futuro, se houver maior estabilidade no País. “É um produto que vai continuar tendo seu espaço, mas pede a calibragem da economia.”

Caixa, Itaú e Bradesco também foram procurados, mas não deram entrevista. O Santander não trabalha com crédito corrigido por IPCA para pessoas físicas.