Juros ameaçam sonho da casa própria, já mercado de luxo segue aquecido

Depois do aumento de um ponto percentual da taxa de juros, que chegou em maio a 12,75%, financiar um imóvel ficou bem mais caro. O problema da Selic nas alturas é que ao fim das parcelas pagas, o comprador terá pago pela casa própria um valor bem mais elevado do que o que ela realmente vale. 

“Quando a Selic aumenta, o custo do financiamento cresce. Os benefícios da operação são reduzidos”, explica Renan Dias, fundador da consultoria financeira Oito Crédito Imobiliário.

Segundo o professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie e economista-chefe da G11 Finance Hugo Garbe, após a última alta dos juros, uma desaceleração no setor é esperada nos próximos meses. “Como grande parte do mercado imobiliário precisa de um financiamento, porque é uma compra de um bem com valor alto, esse segmento sofre com as altas taxas de juros. As pessoas começam a prorrogar suas decisões de compra e esperam uma Selic mais baixa”, afirma.

A compra de imóveis caiu em relação ao ano anterior. "Houve diversos aumentos nos juros desde o primeiro ocorrido em 2021, quando saiu de 2% para 12,75% em maio, ou seja, alta de praticamente 600%. Em contrapartida, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o crédito imobiliário de recursos originados da poupança encerrou março com um volume de R$ 14,8 bilhões, montante 25,3% superior a fevereiro, mas 19,7% inferior ao mesmo período em 2021", destaca Dias.

Nos primeiros meses de 2022, o crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança no Brasil somou R＄14,8 bilhões, uma queda de 19,7%, segundo a entidade que representa as financiadoras do setor, Abecip.

Contudo, os juros altos e uma possível desaceleração no setor não dão índícios de que podem incomodar o mercado de imóveis de luxo. Esse setor específico teve um crescimento de 14% em relação a abril de 2021, segundo a pesquisa da agência Brain Inteligência Estratégica, que tem como foco a atuação no mercado imobiliário.

Segundo Sophia Martins, CEO da construtora Mitre Realty, divisão de imóveis de luxo em São Paulo, "o setor de luxo tem se mantido em alta em todas as vertentes desde 2020, como um reflexo do período pandêmico, onde as pessoas acabaram passando mais tempo em suas casas e percebendo uma necessidade maior de conforto e qualidade de vida”. Ela destaca ainda uma demanda dos "novos ricos", lista que segundo a Forbes vem ganhando novos nomes desde o ano passado, o que tem mantido o setor aquecido apesar das ocilações causadas pela elevação da Selic.

De acordo com Dias, as casas de luxo se tornaram desde a pandemia "um mercado altamente rentável". "De qualquer forma, após dois anos, o mercado imobiliário voltou a estar aquecido, desde os agregados ao Casa Verde Amarela até imóveis de alto padrão", complementa.

Quando comprar um imóvel?

De acordo com Garbe, é preciso analisar três fatores antes de comprar um imóvel. “A pessoa deve ver se é uma taxa de juros adequada ao mercado, se há capacidade de pagamento e a conjuntura econômica”, ressalta.

O economista ressalta que esse pode não ser o momento mais promissor para quem quer realizar o sonho da casa própria. “Hoje nós vivemos um pico da alta de juros. Será que eu posso esperar mais um, dois, três anos e adiar a compra desse imóvel? Caso seja possível, é aconselhável esperar uma queda na taxa de juros. A expectativa é que Selic caia nos próximos anos. O cenário para entrar em um financiamento é mais positivo para 2023”, indica o economista.

Por outro lado, Renan Dias, da Oito Crédito Imobiliário, avalia que há sim um fator positivo em comprar um imóvel neste momento, que surgiu em razão da pandemia e dos próprios juros elevados. "Esse pode ser o momento de aproveitar o mercado imobiliário como um todo, porque ele gerou proprietários endividados e oportunidades únicas para quem de fato quer através do crédito aumentar seu patrimônio e realizar o sonho da casa própria", argumenta Dias. Ele adiciona ainda que quem não puder esperar para comprar um imóvel deve aproveitar essas oportunidades, já que a tendência é de alta para os próximos meses.

Devo comprar imóveis como forma de investimento?

Com os juros altos, a renda fixa se tornou o investimento mais atrativo por ser seguro e rentável. Diante desse cenário, comprar imóveis como forma de investimento não é uma boa ideia. “Vamos supor que você alugue um imóvel por R$ 2.500 ou R$ 3.000 ao mês. Você teria por ano um retorno de no máximo R$ 30 mil, menos do que você teria com essa mesma quantia aplicada na renda fixa, que renderia quase R$ 60 mil, o dobro”, explica Hugo Garbe.

Continuar no aluguel ou comprar casa própria?

Para saber se compensa ficar mais um tempo no aluguel antes de ir para o financiamento, é preciso comparar o valor pago para ficar no imóvel com a Selic.

“Se você gasta R$ 2.500 de aluguel, em uma casa que custa R$ 500.000, então, está pagando uma remuneração ao dono do imóvel de 6% ao ano. Sendo que a taxa de juros hoje está em um patamar de 12%. Ainda é vantajoso permanecer no aluguel, você está remunerando o proprietário com uma taxa de juros inferior à do mercado. Mas se paga de R$ 5.000 a R$ 6.000 de R$ 500 mil você está pagando uma taxa de juros superior à do mercado. Hoje, em muitos casos, dependendo do aluguel pago ainda compensa não entrar no financiamento”, explica Garbe.

De acordo com André Meirelles, diretor de alocação e distribuição da InvestSmart XP, outra forma de fazer esse cálculo é observar o preço médio do aluguel. “Geralmente, o valor pago ao proprietário fica entre 0,5% e 0,8% do valor de venda do imóvel. Valores acima da média indicam que pode ser mais vantajoso comprar uma casa ou apartamento, valores abaixo indicam que é melhor ficar no aluguel, pois estes estão mais baratos”, afirma.

Para Meirelles, ao decidir entre a compra e o aluguel, é necessário considerar diversas variáveis, como os planos futuros, a quantidade de reserva e o valor do financiamento”. “Além disso, é necessário considerar o alto risco de liquidez, que é o tempo que o ativo demora para ser convertido novamente em dinheiro. No mercado imobiliário é comum que as pessoas demorem muito tempo para ajustar o preço do ativo. Quando você não precisa do dinheiro no curto prazo, esse custo de oportunidade pode não fazer tanta diferença, mas para quem não tem uma reserva bem estabelecida esse fator pode pesar”, completa o diretor da InvestSmart XP.

* Estagiária do R7, sob supervisão de Ana Vinhas