Cidade de SP está perto de ter mais residências em prédios que casas

A predominância de casas entre as moradias em São Paulo está com os dias contados. Um estudo divulgado pelo Centro de Estudos da Metrópole, ligado à USP e à Fapesp, aponta que as residências verticais ultrapassaram as horizontais em área total construída e estão praticamente empatadas em número de unidades habitacionais em meio a um crescimento mais acentuado.

O padrão majoritário dos imóveis também mudou. Se antes a predominância era de unidades de valor mais acessível e em locais menos valorizados (chamado padrão baixo), agora é de padrão médio. O crescimento proporcionalmente foi ainda maior em apartamentos de alto padrão (embora não seja maioria numericamente).

O estudo utilizou como base os dados de IPTU da cidade de 2000 a 2020, incluindo as classificações da Prefeitura para o que são residências horizontais (térreas e assobradadas, com ou sem subsolo) e verticais (em prédios de apartamentos), de acordo com as Leis Tributárias do Município. Ele não inclui, portanto, habitações informais que não pagam o imposto.

O número de imóveis horizontais cresceu de 1,228 milhão em 2000 para 1,376 milhão em 2020, isto é, um acréscimo de 12%. Já os verticais eram 725 mil na cidade e foram para 1,375 milhão, isto é, um crescimento de 86,94%.

A quantidade total de terrenos cai de aproximadamente 140 mil em 2000 para 106 mil em 2020, uma queda de 24,28%. "São Paulo está cada vez mais vertical", resume Eduardo Cesar Leão Marques, diretor do Centro de Estudos da Metrópole e professor do Departamento de Ciência Política da Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas (DCP-FFLCH) da USP. Ele assina a nota técnica em conjunto com Guilherme Minarelli.

"A verticalização pode significar estresse sobre a infraestrutura, a depender da região da cidade, mas em si não em si não é negativa, ainda mais em uma cidade tão horizontal (de grande território) quanto São Paulo", comenta. Como destaca o professor, essa tendência de verticalização já havia sido apontada em dados de 1991 a 2006 reunidos pelo pesquisador Tomás Wissenbach, embora agora esteja mais visível.

Outro dado é que há menos terrenos vazios e/ou ociosos na cidade. Esse número esteve em queda quase ininterrupta entre 2000 e 2020, com exceção de um período próximo da aprovação da atual lei de zoneamento (entre 2016 e 2017, com cerca de 4,5 mil terrenos adicionais).

"É um momento em que o mercado imobiliário ficou à espera (para aguardar se a mudança legislativa seria benéfica), segurou lançamentos, mas se preparou", interpreta o pesquisador.

Outro fator que contribui para esta interpretação é que a quantidade de terrenos vazios sobe exclusivamente neste período, o que é resultado de um aumento de demolições, especialmente de imóveis de baixo padrão.

No geral, contudo, o professor diz que os dados sugerem um "efeito pequeno" dos Planos Diretores e das Leis de Zoneamento em vigor nos últimos 20 anos. "As curvas continuam mais ou menos com a mesma inclinação (mesmo após as mudanças legais)."

"O baixo padrão cresce também, mas muito menos que o restante", aponta ele. Porém, proporcionalmente, o aumento é maior nos padrões médio e alto. Por isso, interpreta haver uma "elitização" da moradia vertical. O pesquisador destaca ainda que esse tipo de dado pode ajudar na discussão e na elaboração de políticas públicas, tanto que existem em nível nacional em países como Chile e Estados Unidos.

Situação

Já o urbanista Kazuo Nakano, professor do Instituto das Cidades da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp), comenta que a verticalização da cidade se tornou visível nos últimos 20 anos, especialmente entre 2009 e 2011 e após a Lei de Zoneamento de 2016.

Ele pondera, contudo, que o aumento das residências verticais pode estar vinculado também a reclassificações e regularizações de imóveis já existentes, além de novas construções. "Mas é evidente que a cidade tem se compactado mais em termos construtivos, com uma verticalização também na periferia."

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Na avaliação do professor, um fator que precisa ser melhorado na verticalização paulistana é a "urbanidade". Isto porque grande parte dos novos edifícios é com torres no meio do terreno, isoladas da rua por muros e de uso estritamente residencial.

No urbanismo, contudo, o entendimento é de que imóveis mais próximos da calçada e com comércio e serviços no térreo aumentam o fluxo de pessoas nas vias públicas e até mesmo contribuem para a sensação de segurança, a exemplo dos edifícios paulistanos anteriores à década de 1970. Ele salienta, contudo, que esse padrão tem mudado lentamente, até porque o uso misto e a fachada ativa (comércio e afins no térreo) serem incentivados pelo atual Plano Diretor, que está em fase de revisão.