Plano Diretor de SP: Câmara quer 'frear' novos microapartamentos

A nova versão para o projeto de lei da revisão do Plano Diretor de São Paulo, que será apresentada pela relatoria na segunda-feira (19), irá retomar o trecho proposto pela gestão Ricardo Nunes (MDB) para vagas de garagem em prédios perto de metrô, trem e corredor de ônibus.

A mudança prevê um desestímulo a mais microapartamentos na cidade e, ao mesmo tempo, um incentivo municipal para que grandes unidades tenham mais de um espaço para estacionar.

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A mudança permite ainda que empreendimentos perto de metrô e outros "eixos de transporte" criem mais vagas de garagem não contabilizadas na área construída, que é limitada a quatro vezes a metragem do terreno mediante o pagamento da chamada de "outorga onerosa".

Isto é, serão espaços para carros isentos da principal taxa cobrada pela Prefeitura ao setor imobiliário e que não impactarão no limite de tamanho dos edifícios.

O trecho estava originalmente na proposta enviada aos vereadores pela gestão Nunes, em março, mas foi posteriormente retirado no texto substitutivo, apresentado pelo relator, Rodrigo Goulart (PSD), dois meses depois.

A alínea que será adicionada novamente ao projeto envolve os empreendimentos de uso misto, isto é, prédios que reúnem apartamentos e espaços não residenciais (como comércio no térreo, por exemplo).

O Plano Diretor é a mais importante lei urbanística municipal, com uma série de regras e incentivos construtivos que direcionam mudanças hoje visíveis na cidade.

A versão em vigor, de 2014, transformou e verticalizou diversas áreas, especialmente os entornos das estações Brooklin, Butantã e Sumaré do metrô. A revisão da lei será votada em segunda e definitiva apreciação pelos vereadores no dia 21 e, depois, enviada para a sanção pelo prefeito.

Os condomínios com uso misto se tornaram a maioria dos lançamentos no entorno de metrô, trem e corredor de ônibus nos últimos anos. Com a retomada do trecho na versão final do projeto, esses empreendimentos estarão sujeitos às mesmas regras propostas para os que são totalmente residenciais.

A mudança proposta restringe que os empreendimentos construam uma vaga "gratuita" para cada apartamento de ao menos 30 m², o que torna menos atraente a construção de compactos, que tiveram um boom com 250 mil unidades lançadas nos últimos anos. Por outro lado, permite um espaço para carros "grátis" para cada 60 m² de área privativa, ou seja, estimula que apartamentos grandes tenham mais de uma vaga.

O Plano Diretor hoje em vigor permite um espaço de estacionamento "grátis" por apartamento, independentemente da metragem. Essa regra (e a mudança proposta) envolve os empreendimentos dos "eixos de transporte" – áreas que recebem vários incentivos municipais e que concentrarem a maioria da verticalização na cidade.

A justificativa apresentada pela Prefeitura é que a nova regra tem o objetivo de "desestimular a produção de microunidades habitacionais nessas regiões bem servidas de transporte público, que não têm atendido às necessidades habitacionais de núcleos familiares", segundo nota enviada ao Estadão em janeiro.

Hoje, os "raios de influência" dos eixos (quadras com mais incentivos) se estendem a até 600 metros (no caso de estação metrô e trem) e 300 metros (corredor de ônibus), porém a nova versão da lei permite que sejam ampliados para até 1 km e 450 metros, respectivamente. Isto é, as alterações nas normas para garagens poderão abranger uma maior área da cidade. O Estadão apurou que a ampliação dos eixos será mantida no texto final da revisão.

Além disso, estudos têm demonstrado que os eixos transformaram especialmente bairros de classes média e alta, como Butantã, Brooklin e Pinheiros. O objetivo do Plano Diretor originalmente é que atraiam novos moradores que vão utilizar o transporte coletivo, a fim de reduzir os deslocamentos de carro pela cidade porém não há um levantamento que identifique se os empreendimentos têm aumentado ou não o volume de usuários de metrô, trem e ônibus.

Um levantamento de um grupo de trabalho do Insper liderado pelo pesquisador Adriano Borges Costa identificou, em março, que as novas regras poderão aumentar o total de vagas de garagem perto dos eixos de transporte em cerca de 12%. Um exemplo simulado apontava, por exemplo, que a versão agora retomada no projeto permitiria que empreendimentos com unidades medianas (de 60 a 80 m²) tenham até 33% mais vagas do que a regra atual.

Em linhas gerais, o texto substitutivo é apoiado pelas principais entidades do setor imobiliário. No caso das vagas, contudo, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) avalia que a trava para unidades de até 30 m² "desincentiva a produção de pequenos apartamentos, que representam um tipo de produto com muitos interessados na cidade".

"A entidade é a favor da liberdade de escolha, que exige liberdade de produção. Ao termos regras que interferem demais nos produtos ofertados, devido ao descasamento com os desejos dos compradores, tendem a gerar distorções de mercado", respondeu ao Estadão, em nota. Em maio, a organização e outras associações do setor enviaram propostas formais aos vereadores, incluindo a que defende a permissão de uma vaga "grátis" por unidade, independentemente da metragem.

Professora de Direito e coordenadora do Núcleo de Questões Urbanas do Insper, Bianca Tavolari avalia que a mudança uniformiza a nova regra para os empreendimentos que são maioria nos eixos de transporte. Ela aponta, contudo, que a parte que facilita apartamentos com mais uma vaga vai em desacordo ao objetivo original do Plano Diretor, que é de aumentar a população que mora perto e utiliza transporte coletivo.

"O critério tem que ser o menor número de vagas possível. A Prefeitura está abrindo mão de contrapartida financeira para essas vagas, é um incentivo", explica. Para ela, a mudança não é uma concessão feita às críticas direcionadas ao texto da revisão mas um ajuste porque a regra anterior não teria efeito (já que a maioria dos empreendimentos nesses locais são mistos).

Embora parte dos urbanistas tenha defendido mudanças variadas no projeto de lei, a especialista avalia que o substitutivo final possivelmente terá poucas mudanças em relação à redação atual. Um dos motivos é a aprovação em primeira discussão na Câmara e o apoio da maioria dos vereadores, dentre outros.

O novo texto do PL deve manter também a proposta da Prefeitura de dar 10% de área construída "grátis" para os empreendimentos sem nenhuma vaga de garagem. Para especialistas, diante de outros incentivos previstos pelo Plano Diretor, é difícil precisar se essa norma poderá desestimular o número de garagens perto de transporte de massa.

Entre as demais mudanças previstas na revisão do Plano Diretor, estão a ampliação das áreas sem limite de altura para novos prédios, a ampliação do máximo de área construída permitida nos "miolos" dos bairros e o pagamento com desconto da principal taxa cobrada do setor imobiliário por meio da execução de obra pública. A proposta, em geral, tem sido criticada por uma parte dos especialistas e da sociedade civil, enquanto é defendida pelo mercado das incorporadoras.