Retrofit e casas com aluguel baixo podem reduzir déficit habitacional

O déficit habitacional na cidade de São Paulo é hoje de 369 mil domicílios, segundo dados do Plano Municipal de Habitação. Por outro lado, há inúmeros imóveis ociosos na capital, até mesmo comerciais, que poderiam passar por um retrofit, técnica de revitalização de prédios antigos, e se tornarem moradias. Outra opção às famílias de baixa renda é o pagamento de aluguel com preços abaixo dos praticados pelo mercado. Essas iniciativas já são realidade, mas ainda não ganharam escala.

Há seis meses, umas das inquilinas do Fica, uma associação sem fins lucrativos que disponibiliza moradias a preços acessíveis, saiu de um cortiço na Penha, na zona leste de São Paulo, e se mudou para uma casa compartilhada no Brás, na região central.

A família, que prefere não ser identificada, é composta do casal e duas crianças pequenas. O pai perdeu o emprego na pandemia e eles tiveram de ir para um cortiço. O problema é que um dos filhos tem hiperatividade e o proprietário reclamava da situação.

Por meio de um movimento de moradia, a família foi indicada ao Fica e, já no imóvel, o pai foi contratado em um novo emprego e o filho mais velho conseguiu uma bolsa de estudos.

"Nos ajudaram em um momento em que não tínhamos certeza se conseguiríamos superar. Agradeço por estarem ao nosso lado quando o mundo estava desmoronando", disse a inquilina.

O projeto hoje só tem quatro imóveis, sendo dois obtidos por doação. Fabiana Endo é coordenadora institucional do Fica e explica que a iniciativa surgiu de arquitetos e urbanistas que pretendem difundir a ideia do proprietário social.

A propriedade é coletiva e colocada no mercado a um valor não lucrativo. No caso das casas compartilhadas, sai por R$ 500 a 600, incluindo internet e a manutenção do imóvel já reformado. Nos apartamentos, o aluguel é de R$ 343 mais o valor do condomínio e são para uma única família. A conta de luz é por conta do inquilino. 

"A família não pode gastar mais que 30% da renda com moradia. Atendemos famílias que ganham de dois a três salários mínimos e não conseguimos atender a população de renda mais baixa. A meta é atendermos dez famílias até 2023, e 50 em 2025", explica Fabiana.

Fica

O projeto nasceu em 2015 com o objetivo de "proteger terras da especulação para garantir um acesso mais igualitário aos recursos, garantir o uso socialmente justo da propriedade, evitando a gentrificação [processo de transformação de centros urbanos que retira a comunidade de baixa renda do território para a chegada de moradores mais ricos]".

O Fica tem um fundo que reúne doações de 160 apoiadores recorrentes. Com o montante, eles compram imóveis na região central, reformam e alugam. São dois apartamentos, um deles fica na Liberdade e foi comprado 100% com a verba do fundo. O outro foi doado em comodato por um casal.

"Outra frente é o Compartilha, que é alternativa aos cortiços. São casas compartilhadas no centro. Não foram compradas por doações. Investidores emprestam dinheiro com juros abaixo dos de mercado, pagável em dez anos, e compramos o imóvel por financiamento. Eles não fazem isso pelo dinheiro e são apoiadores do lado social", detalha a coordenadora.

Com o valor do aluguel é feita a devolução do dinheiro aos investidores, além do custeio do próprio imóvel. Os contratos são de um ano para os apartamentos e de seis meses para as casas compartilhadas, que têm maior rotatividade. Não é exigido fiador nem cheque caução.

A escolha dos inquilinos é de forma indireta, com o auxílio de organizações sociais que atuam no território — uma delas é uma cooperativa de costureiras bolivianas. 

A terceira frente de atuação é por meio de um laboratório de ideias para quem pretende fazer trabalhos similares em outros locais com a intenção de a ideia se tornar uma política pública.

Yuca

A iniciativa privada também está interessada em comprar imóveis que hoje não têm utilidade na cidade e transformá-los em moradias por meio do retrofit, técnica de revitalização em que os elementos originais são mantidos ao máximo.

Segundo levantamento da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, mais de 1.700 imóveis estão vazios ou subutilizados na capital, grande parte deles no centro, região valorizada por ter uma boa infraestrutura de serviços e fácil acesso ao transporte público. 

A startup Yuca está investindo em dois projetos de retrofit em São Paulo. Serão 56 apartamentos nos Campos Elíseos, no centro, e em Pinheiros, zona oeste, com entrega prevista ainda no primeiro semestre. O capital não é da empresa e sim de investidores.

No retrofit, são mantidas as características arquitetônicas do imóvel, mas são feitas intervenções de adequação, modernização e para atender às normas de segurança.

"O retrofit é mais sustentável, o impacto ambiental é bem menor do que se construíssemos um prédio novo. Não é uma mudança radical: preservamos a estrutura, muitas vezes as partes hidráulica e elétrica estão comprometidas, trocamos materiais, fazemos a impermeabilização. Damos uma nova vida ao imóvel por pelo menos mais 30 anos. O retrofit tem capacidade para mudar uma cidade", afirma Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca.

Em geral, a preferência da empresa é por prédios residenciais e hotéis, que hoje estão com preços baixos no mercado e precisam ser readequados. Isso porque há muita burocracia quando se trata de edifícios comerciais em São Paulo.

"O maior entrave é a prefeitura, que acaba por dificultar o licenciamento. A aprovação de um projeto de retrofit é caótica e fica ali na esteira com os demais. O Requalifica Centro limita a um perímetro pequeno, existem muitas opções fora do centro. A prefeitura limita muito a conversão de uso. Queremos um decreto que regulamente o retrofit também para prédios comerciais, com todas as condições e aprovação rápida, que o mercado privado consegue se adequar", garante Rafael Steinbruch.

O Requalifica Centro, sancionado em julho, prevê a remissão e isenção de impostos como IPTU, ITBI e taxas municipais a proprietários que optarem pelo retrofit na região central de São Paulo.

"O objetivo é adensar o centro e resgatar a vocação da região ao criar um ambiente atraente para investimentos", informou a administração municipal em nota.

A crítica de Rafael se estende à Câmara de Vereadores pela inação. "Entendemos as dificuldades do setor público. No setor privado as coisas são mais fáceis de acontecer, mas qual o ganho para a cidade com prédios antigos parados? Nos frustramos pela demora, pela falta de ação por algo que é latente na cidade, que é a questão da moradia social", ressalta o cofundador da Yuca. 

Segundo ele, no Rio de Janeiro, o licenciamento sai em até 15 dias se o imóvel estiver de acordo com as normas, o que tem ajudado a revitalizar bairros no centro.

Boleto único

Após a reforma, todos os apartamentos são disponibilizados aos moradores que pagam um boleto único, que reúne o aluguel, condomínio, IPTU, contas de água, luz e gás, internet e manutenção. Os valores variam dependendo da localização do imóvel e do tamanho. O pacote mensal vai de R$ 1.790 a R$ 2.700 e os contratos são de, no mínimo, três meses.

O estudante de sistemas de informação Gustavo Henrique de Lima Sá, de 20 anos, mora em um dos apartamentos alugados pela Yuca com outras duas pessoas. Ele veio do Recife (PE), onde morava com a família.

Ele considera justo o valor pago: "Para aqueles que estão se mudando pela primeira vez para outra cidade, ter a opção de alugar um apartamento mobiliado e assinar o contrato de forma simples ajudou muito. Uma fatura única ajuda na organização financeira. Às vezes, com diversas faturas podemos nos atrapalhar com as datas de vencimento e acabar perdendo o prazo ou até mesmo esquecendo de pagar".

No entanto, Gustavo aponta um problema. "O valor fixo não oscila para mais nem para menos, o que traz segurança. Porém, se em um mês eu economizar em água, energia ou gás, pagarei o mesmo preço. Uma sugestão seria continuar com a mensalidade única, porém proporcional aos gastos nos outros serviços".

Habitação de Interesse Social

Dos 400 apartamentos geridos pela Yuca hoje, apenas 10% são HIS (habitação de interesse social). A meta da empresa é chegar a 30% até o fim do ano.

"Fazemos parcerias com incorporadoras para as HIS. O Plano Diretor Estratégico criou incentivos para, por exemplo, não pagar outorga onerosa se construir acima da área permitida. Temos 100% das HIS ocupadas porque há uma demanda reprimida. Eu falo que se tivesse mais 500 mil habitações, eu alugaria", acredita Rafael Steinbruch.

As primeiras famílias a conhecerem o projeto serão as escolhidas. Mas é feita uma triagem na plataforma com análise de seis meses de extratos bancários para comprovação da renda. Os apartamentos têm, em média, 30 m², e não há limite de pessoas para cada imóvel. 

Na Vila Tolstói, na zona leste, 20 apartamentos de habitação de interesse social, de 28 m², serão entregues em abril, já mobiliados. O edifício PopSP, da incorporadora Golani, foi construído para atender famílias que ganham de R$ 3.300 a R$ 6.600. O condomínio tem piscina, academia, quadra e fica próximo à estação do monotrilho.

Projetos da Prefeitura de SP

Em nota, a prefeitura informou que a Sehab (Secretaria Municipal de Habitação) iniciou um plano de ação para requalificação de alguns prédios ocupados do centro pelo programa Pode Entrar. Ele possibilita que a administração adquira imóveis antigos da iniciativa privada para transformá-los em edifícios habitacionais. A prioridade será para famílias que vivem em ocupações e cumpram os critérios de locação social.

A previsão da prefeitura é de que dez prédios do centro recebam investimentos do Pode Entrar em 2022. A primeira obra começa em março. No mesmo mês terá início a construção de 14 mil unidades que "estavam comprometidas devido à extinção do Minha Casa Minha Vida".

O programa, com recursos municipais, quer facilitar a compra da casa própria por famílias sem comprovação de renda ou que não tenham acesso ao sistema bancário, por meio de cartas de crédito com valores ajustados de acordo com a renda, além de um convênio com a Caixa Econômica Federal para agilizar a concessão e o financiamento do imóvel.

A Prefeitura de São Paulo diz que vai atender com moradia as 6.177 famílias que foram removidas de áreas de risco. Parte dos atendimentos definitivos deve começar neste ano. A estimativa é que, até o fim do ano, cerca de 2.000 pessoas, entre solteiros e famílias que não possuem residência, assinem contratos de locação social.

Em dezembro, o município fez dois convênios com o Estado: um de R$ 121 milhões para obras de urbanização, e o outro de R$ 100 milhões para a construção de moradias.

O Programa de Metas da prefeitura (2021–2024) estipula a criação de 49 mil unidades habitacionais de interesse social. Também está prevista a regularização fundiária para 220 mil famílias.

De acordo com a Sehab, "para 2022 serão investidos cerca de R$ 2,3 bilhões em habitação de interesse social, valor recorde comparado às últimas gestões". 

A prefeitura, no entanto, não respondeu sobre a possibilidade de revisar as regras para facilitar o licenciamento para retrofit em outras áreas da capital.