Com distratos em alta, construtoras retomam preços antigos para desovar imóveis

Sem condições de iniciar o financiamento do imóvel que acertaram antes da construção, muitos consumidores tiveram que optar pelo cancelamento do contrato firmado no momento da compra.

Esse tipo de operação, conhecida como distrato, foi realizada 30.321 vezes somente neste ano, de acordo com dados revelados pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).

Com o volume elevado de imóveis distratados e os lançamentos, coube às incorporadoras reduzir o valor de venda dos empreendimentos. Só assim para diminuir os altos estoques.

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Como os distratos só tendem a ocorrer somente após o lançamento do imóvel, quando a condição de financiamento passa a ser viabilizada pelo banco, as incorporadoras acharam nos grandes descontos uma forma de escapar de novos custos — como a taxa de condomínio, por exemplo.

Para o diretor da Abrainc, Luiz Fernando Moura, a situação cria "uma excelente oportunidade para aqueles que têm disponibilidade para adquirir um imóvel".

— Hoje, a unidade entregue foi lançada há três anos, quando o mercado era totalmente diferente. A demanda e a facilidade de vender era muito maior. Então, acaba sendo mais difícil de vender pelos preços de três anos atrás. Normalmente, se vende com um desconto.

Saques recordes da poupança dificultam financiamento da casa própria

O especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai atribui a alta dos distratos à restrição do crédito ao consumidor, aos saques recordes da poupança — que é o principal financiador do mercado imobiliário — e ao aumento do nível de desemprego. De acordo com ele, a "crise perfeita" fez com que os preços se ajustassem a uma nova realidade de mercado nos últimos anos.

— Eu vejo que as incorporadoras estão vendendo os imóveis por um valor menor do que aquele que foi vendido há dois ou três anos.

Tapai, no entanto, alerta que este não é o momento ideal para se comprar um imóvel. Na avaliação do advogado, os preços devem seguir em queda ao longo do próximo ano.

— Se eu compro um imóvel hoje pelo valor que o mercado está pedindo, provavelmente, perco algo para o próximo ano. [...] Para quem vai comprar e financiar, hoje não é a melhor opção, a menos que você compre o imóvel pela metade do preço.

A atual situação do setor imobiliário também preocupa o presidente da França Participações, Luiz França. Ele avalia que a devolução do imóvel é muito "danosa" para a incorporadora por ela ter que devolver o imóvel ao comprador e ainda recolocar o empreendimento à venda com desconto em um ambiente desfavorável.

— As incorporadoras já estão colocando [os imóveis] a um preço mais baixo para fazerem caixa e isso gera prejuízo. O comprador quer devolver e o incorporador está no pior dos mundos.

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A movimentação do setor foi responsável por uma queda real de 7,88% no preço dos imóveis prontos nos 12 meses finalizados em setembro, segundo dados do índice FipeZap, que analisa a variação no valor dos imóveis em 20 grandes cidades do País. O CEO do Zap, Eduardo Schaeffer, diz que apesar do indicador não analisar o mercado primário, a redução no volume de transações imobiliárias tende a afetar também o volume de distratos.

— O que acontece é que o comprador olha um empreendimento no mesmo prédio e percebe ele está com o preço estagnado e pode chegar à conclusão de que vale a pena comprar outro imóvel e perder um pouco desse dinheiro.

Devolução

Ao decidir pelo distrato, o interessado em comprar o imóvel deve receber da incorporadora um valor entre 85% e 90% daquilo que foi pago por ele desde que assumiu o compromisso antes do financiamento. A percepção de Tapai é de que muitas pessoas, sem conhecer a legislação, aceitam uma dedução maior do que aquele permitida.

— Se a construtora falar que vai devolver só a metade do que você pagou ou 60%, 70% ou 40%, [o comprador] não deve aceitar. Não deve assinar nenhum papel, não receber nenhum valor e procurar o judiciário.

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França, por sua vez, defende que seria interessante se o mercado imobiliário optasse por um modelo similar ao do aplicado aos imóveis do Minha Casa Minha Vida, que estabelece desde a planta as linhas de financiamento. Assim, ele esclarece que seria possível reduzir os prejuízos de todos os envolvidos na negociação.

— O distrato em qualquer país do mundo tem regras muito claras. Algumas vezes até penaliza o consumidor. Os compradores têm que entender que essa atitude do distrato é ruim porque tudo tem que ser balanceado na vida.