Imóvel novo ou usado: o que avaliar antes de financiar? 

Os imóveis usados ganharam espaço expressivo entre os brasileiros que recorrem ao financiamento. Mais de 70% das operações realizadas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) no primeiro semestre de 2026 foram destinadas à compra de unidades usadas, segundo dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP).

No período, os financiamentos do SBPE destinados à aquisição de imóveis somaram R$ 67,2 bilhões, crescimento de 12% em relação ao mesmo intervalo do ano anterior. Aproximadamente 130 mil unidades novas e usadas foram financiadas. A predominância dos usados não significa necessariamente que imóveis novos deixaram de ser procurados. A escolha envolve preço, localização, metragem, prazo para mudança e gastos previstos depois da compra.

Para Murilo Arjona, especialista em financiamento imobiliário, a preferência não pode ser explicada apenas pelo valor anunciado. “O imóvel usado costuma oferecer localização mais central, metragem maior e espaço para negociação. Em alguns casos, o comprador também encontra uma unidade já mobiliada e pronta para morar, sem precisar aguardar a conclusão de uma obra”, afirma.

Por que os usados ganharam espaço?

Empreendimentos novos incorporam custos de terreno, construção, equipamentos, áreas de lazer e soluções mais recentes de segurança e tecnologia. Em bairros consolidados, onde há menor disponibilidade de terrenos, os lançamentos também podem apresentar unidades menores ou valores mais elevados.

O imóvel usado, por sua vez, pode colocar o comprador mais perto do trabalho, de escolas, do comércio e do transporte público. Dependendo do prédio e do período de construção, também é possível encontrar plantas maiores dentro do mesmo orçamento.

A disponibilidade imediata pesa para quem paga aluguel ou precisa se mudar em pouco tempo. Depois da aprovação do crédito, da assinatura e do registro do contrato, o comprador não precisa aguardar o andamento de uma obra.

A avaliação do banco pode mudar o planejamento

O valor negociado entre comprador e vendedor não é automaticamente o valor considerado pela instituição financeira. O banco realiza sua própria avaliação para estimar quanto o imóvel vale e qual montante poderá ser financiado. Quando a avaliação fica abaixo do preço combinado, o crédito pode ser menor do que o comprador esperava. Nesse caso, será necessário aumentar a entrada, renegociar o valor ou buscar outra alternativa.

A documentação também interfere na liberação. Pendências na matrícula, ampliações não registradas, divergências de área e problemas relacionados aos vendedores podem atrasar ou inviabilizar a operação. Por esse motivo, a aprovação inicial de renda não encerra a análise. O comprador também precisa considerar se o imóvel escolhido atende aos critérios jurídicos, físicos e financeiros da instituição.

O que muda na compra de um imóvel novo?

Nos imóveis em construção, parte do pagamento costuma ser feita diretamente à incorporadora antes da entrega. O saldo restante pode ser quitado ou financiado posteriormente, conforme as condições previstas no contrato. Durante esse intervalo, correções contratuais podem alterar o valor das parcelas e do saldo. Além disso, a aprovação do financiamento realizada perto da entrega das chaves considera a renda, o comprometimento financeiro e as condições de crédito disponíveis naquele momento.

O comprador deve examinar o cronograma da obra, as regras para atualização dos valores, a previsão de entrega e o que acontecerá se o financiamento futuro não for aprovado no montante esperado. Em contrapartida, uma unidade nova tende a exigir menos intervenções imediatas e pode oferecer instalações mais recentes. Ainda assim, despesas com acabamento, iluminação, armários, eletrodomésticos e mudança precisam entrar no orçamento.

Imóvel mobiliado pode representar economia?

No mercado de usados, a possibilidade de negociar móveis e equipamentos influencia a decisão. Armários planejados, aparelhos de ar-condicionado, eletrodomésticos e outros itens podem reduzir o desembolso necessário após a compra. Essa condição precisa ser registrada com clareza. O contrato deve indicar quais bens permanecerão no imóvel, evitando divergências durante a entrega das chaves. Fotografias e uma relação detalhada dos itens também podem ajudar a documentar o que foi acordado.

O estado de conservação merece a mesma atenção. Instalações elétricas e hidráulicas, elevadores, fachada, telhado e áreas comuns podem exigir manutenção. Uma unidade aparentemente mais barata pode gerar despesas relevantes depois da mudança.

“O comprador deve colocar na mesma conta a entrada, a prestação, os custos de documentação, uma eventual reforma e o condomínio. Um imóvel usado aparentemente mais barato pode exigir investimentos depois da compra, enquanto uma unidade mobiliada e bem conservada pode representar economia e permitir uma mudança mais rápida”, explica Murilo Arjona.

Preço anunciado não representa o custo completo

Comparar apenas o valor de venda pode produzir uma escolha equivocada. Além da entrada e das parcelas, a compra envolve despesas com avaliação, impostos, registro, seguros, mudança e possíveis adaptações. O condomínio também deve ser analisado. Prédios mais antigos podem ter unidades maiores e localização privilegiada, mas apresentar despesas elevadas ou obras futuras. Empreendimentos novos, por outro lado, podem oferecer muitos serviços e áreas de lazer que aumentam o custo mensal.

A decisão entre novo e usado depende da rotina, do prazo disponível e da capacidade financeira de cada comprador. O dado de que mais de 70% dos financiamentos do SBPE envolveram usados mostra a força desse mercado, mas não transforma uma categoria na melhor escolha para todos. A comparação mais segura considera o valor aprovado pelo banco, o dinheiro necessário para a entrada, as despesas posteriores e a adequação do imóvel à vida cotidiana. É essa soma, e não apenas a idade da construção, que revela qual opção cabe no planejamento.

Por Eluan Carlos H. Bürger