Os financiamentos que a Caixa Econômica Federal decidiu restringir a partir de abril não impactaram como era esperado o mercado de imóveis usados na cidade de São Paulo. As vendas cresceram 9,53% em relação a março, com 57,14% dos imóveis sendo vendidos com empréstimos concedidos pela CEF (32,14%) e por outros bancos (25%).
A pesquisa feita com 332 imobiliárias da capital pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) também mostrou que 41,67% das vendas de abril foram feitas à vista e 1,19% com financiamento direto dos proprietários dos imóveis. O bom resultado das vendas influiu nos preços, com alta de 5,31% em média no valor do metro quadrado dos imóveis negociados pelas imobiliárias consultadas.
Segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, a explicação provável é que muitas das vendas feitas com financiamento da Caixa em abril já estavam contratadas e vinham sendo processadas até que o fechamento ocorresse, com a liberação do crédito, o que se deu neste período. Ele lembra que o impacto maior do corte de financiamentos deverá começar a ser sentido nos próximos meses.
— Relatos de corretores e clientes indicam que a Caixa travou os empréstimos.
Caixa muda regra e passará a financiar só metade do valor para imóvel usado
Caixa aumenta juros de financiamentos imobiliários pela segunda vez em 2015
Viana Neto afirma ainda que as novas condições impostas pela Caixa “ergueram um muro entre o sonho de milhares de famílias e a sua realização, com a aquisição da casa própria”.
Em 15 de abril último, a Caixa anunciou o segundo aumento na taxa de juros dos financiamentos neste ano e a mudança no percentual do valor total do imóvel que pode ser financiado, alegando perdas milionárias no saldo das cadernetas de poupança.
Pelas novas regras, os financiamentos com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) terão uma redução do limite do valor total financiado de 80% para 50% do valor do imóvel no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), e de 70% para 40% para imóveis no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), pelo SAC (Sistema de Amortização Constante).
O presidente do Creci-SP não descarta a possibilidade de ocorrerem surpresas, alternando-se aumentos e quedas de vendas, mas ressalta que a estabilidade e o crescimento do mercado ficaram agora dependentes dos bancos privados.
— É papel deles, ainda mais do que antes, ocupar o espaço deixado pela Caixa Econômica Federal, nesta que é uma grande oportunidade de fidelizarem e ampliarem a carteira de clientes com a ampliação do crédito mais importante na vida das pessoas.
Apartamentos dominam vendas
As 332 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP venderam em abril mais apartamentos (61,9% do total) do que casas (38,1% do total). A pesquisa apurou que os donos dos imóveis concederam descontos médios sobre os preços originalmente pedidos entre 9% e 4,3%.
Os imóveis mais vendidos, com 53,57% das vendas, foram os de preço final até R$ 500 mil. Na divisão por faixa, predominaram as com preço médio de metro quadrado de até R$ 5.000, com 54,84% do total de casas e apartamentos negociados pelas imobiliárias.
Altos e baixos
O imóvel usado que ficou mais caro em abril na capital foi o apartamento de padrão médio com mais de 15 anos de construção e situado em bairros como Carandiru, Penha e Socorro. O preço médio do metro quadrado subiu 38,45%, passando de R$ 3.986,11 em março para R$ 5.518,75 em abril.
A maior baixa do preço médio foi para casas de padrão médio com mais de 15 anos de construção, situadas também em bairros como anteriores. O metro quadrado passou de R$ 3.982,61 para R$ 3.304,90 no período, uma redução de 17,02%.
Locação de imóveis cai 7,64% em abril em SP
As imobiliárias consultadas pelo Creci-SP alugaram 7,64% menos imóveis em abril que em março. O índice de locação baixou de 2,7720 para 2,5602. Foram alugados mais casas (55,06% do total) do que apartamentos (44,94% do total). Os valores dos aluguéis em abril caíram 4,53% em média em relação a março.
O imóvel mais alugado em abril, com 55,88% dos contratos, foi o de aluguel mensal de até R$ 1.200. Os descontos concedidos pelos proprietários sobre os valores originais dos aluguéis ficaram entre 12,89% e 5,57%.
A pesquisa mostrou que o aluguel que mais aumentou na capital em abril foi o de apartamentos de três dormitórios situados em bairros como Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba. O aumento foi de 42,86%, com o valor médio passando de R$ 1.400 em março para R$ 2.000 em abril.
O aluguel que mais baixou em abril foi o de apartamentos de dois dormitórios, situados em bairros nobres como Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho. O aluguel médio desse tipo de apartamento baixou 32,68%, de R$ 2.126,67 em março para R$ 1.431,75 em abril.
A maioria das locações feitas na capital (44,35%) utilizou o fiador tradicional como garantidor do pagamento em caso de inadimplência. As outras modalidades adotadas foram o seguro de fiança (24,12%), o depósito de valor equivalente a três meses de aluguel (25,76%), a locação sem garantia (0,59%), a caução de imóveis (5,06%) e a cessão fiduciária (0,12%).
Inadimplência aumenta
As imobiliárias consultadas registraram alta de 5,88% na inadimplência dos inquilinos com contrato em vigor. Ela passou de 4,42% em março para 4,68% em abril.
Já o número de imóveis devolvidos por inquilinos que desistiram da locação caiu 0,92% em abril na comparação com março. Os apartamentos e casas devolvidos equivaleram a 86,59% do total de novas locações, percentual que havia ficado em 87,39% em abril.
O número de ações judiciais propostas nos fóruns da capital caiu 15,13% de março para abril, de 3.013 para 2.557. A queda foi de 12,93% nas ações por falta de pagamento; de 41,61% nas renovatórias; de 14,44% nas de rito sumário; de 50% nas consignatórias; e 15,49% nas ordinárias.