Após pico em 2011, valorização de imóveis desacelera e cai para nível de 2005

A valorização dos imóveis nas principais regiões metropolitanas do País nos últimos anos acendeu o alerta do mercado quanto a especulações nos preços. No entanto, um estudo do Núcleo de Real Estate da Poli-USP mostra que a alta também foi puxada pela forte escalada nos custos dos empreendimentos. Descontada a inflação do setor, a aceleração de preços teve um pico em 2011, mas fechou 2013 no mesmo ritmo de valorização de 2005.

Elaborado pelo professor João da Rocha Lima Jr., a pesquisa aponta que o mercado imobiliário viveu duas fases de alta.

A primeira, que durou do segundo semestre de 2007 até o primeiro de 2011, tinha um caráter mais especulativo, porque os preços subiam acima da evolução dos custos. De lá para cá, o movimento desacelerou, mais condizente com o encarecimento dos custos, sobretudo dos terrenos.

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O estudo usou os dados do Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), do Banco Central, que mede o valor de avaliação dos imóveis dados como garantia de empréstimos em 11 regiões metropolitanas. Rocha elaborou uma matriz própria de custos para descontar do IVG-R.

Segundo ele, o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), utilizado como a inflação "padrão" do mercado imobiliário, não reflete com precisão os gastos do setor porque exclui alguns itens fundamentais da equação das construtoras.

— Temos o índice do preço do apartamento, o custo do tijolo, mas não o índice do terreno, que custa perto de 30% do orçamento final.

O professor ressalta que o IVG-R, por ser nacional, pode não captar as peculiaridades de cada região.

— Em 2011, havia uma evidência de que em alguns bairros da cidade, como Vila Mariana e Perdizes, os preços estavam entre 16% e 18% acima do preço justo. A situação, porém, já se reverteu, e hoje estamos no mesmo ritmo de 2005.

Segundo ele, esse raciocínio desmentiria a tese de que o País vive uma bolha imobiliária.

— É mais uma onda do que uma grande bolha especulativa. Teve um pouco de especulação? Teve. Mas isso não configura uma bolha perversa como a americana.

Cenário

Em 2013, o mercado imobiliário superou as expectativas na cidade de São Paulo. Foram lançadas 33,2 mil unidades e vendidas 33,3 mil, segundo dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).

"Estaremos satisfeitos se conseguirmos em 2014 os mesmos resultados de lançamentos e de vendas do ano passado", afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Para ele, carnaval em março, Copa do Mundo em junho e julho e até mesmo as eleições tornam 2014 um ano atípico.

Diante desse cenário, a expectativa é de estabilidade nas vendas. De acordo com o sindicato, foram vendidos 981 imóveis novos em fevereiro — 49% a menos do que no mesmo mês em 2013. As vendas somaram R$ 485,4 milhões — queda de 48,7% sobre o valor movimentado na mesma comparação.

"Mesmo assim, não há nada que nos diga que o mercado, do ponto de vista da demanda, piorou em relação ao ano passado. Da mesma forma que a taxa de juros subiu, o desemprego caiu", diz Petrucci.

— Para o nosso setor, o crescimento real da renda continua, o que nos permite manter a projeção de estabilidade.

Se os preços elevados forçaram um boom nas vendas de unidades com apenas um dormitório — uma vez que os compradores abriram mão de metragem em detrimento de localização —, o panorama vem aos poucos sendo revertido.

— Temos visto uma retomada na busca por apartamentos de dois dormitórios.

Segundo estudo da Lopes Inteligência de Mercado feito a pedido do jornal O Estado de S. Paulo, dos 3.644 apartamentos lançados no primeiro trimestre de 2014, 43% eram de dois dormitórios.

"Daqui para frente, vamos ver inclusive uma retomada de unidades com três e quatro dormitórios, porém mais enxutos", afirma Mirella Parpinelle, diretora de atendimento da Lopes.

Já os preços, para Mirella, vêm crescendo no mesmo ritmo dos custos do setor.

— Os terrenos estão em constante alta. Exceto regiões de muita demanda, como Itaim Bibi e Vila Madalena, o preço não tem muita margem de lucro a não ser a própria correção.

Para Petrucci, do Secovi, tudo vai depender da localização dos lançamentos.

— Quanto mais produtos em regiões mais caras da cidade, mais o preço poderá estar descolado da inflação.

O cenário para 2015, no entanto, ainda é incerto em São Paulo.

"Tudo vai depender do novo Plano Diretor", afirma Mirella.

— A nossa matéria-prima, que é o terreno, deve subir por causa das outorgas.

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