Quando a logística vira motor de desenvolvimento regional

Eu não escondo a paixão pelo que faço. Digo isso, pois entendo que meu papel vai muito além de gerar valor e margens ao balanço financeiro da Fulwood, pois, ao longo da jornada, pude contribuir com o desenvolvimento de grandes economias regionais.

O fato é que a condição de um desenvolvedor logístico vai muito além do empreendimento construído, entregue, administrado e, eventualmente, desinvestido.

Quando avaliamos uma região para desenvolver um condomínio logístico, o terreno, que é tão estratégico, é apenas o ponto de partida. Antes de olhar para a metragem, o preço ou o potencial construtivo, é preciso entender o que existe ao redor e, principalmente, o que aquela cidade pode se tornar.

Essa lógica faz parte da trajetória da Fulwood há mais de 30 anos e me ajuda a explicar por que, em determinados momentos, decidimos investir em regiões que ainda não tinham a representatividade de um polo logístico como têm atualmente.

O desenvolvimento imobiliário, na minha visão, não deve apenas acompanhar o crescimento de uma cidade. Por que não incentivar ou até mesmo provocar essa evolução?

Costumo dizer que a Fulwood funciona, de certa maneira, como uma autarquia de desenvolvimento, dentro da iniciativa privada e em constante interação com o poder público.

Quando levamos uma empresa para uma cidade, não estamos simplesmente entregando um condomínio logístico para a sua operação. Nós ajudamos a criar condições para que aquela empresa opere, cresça e, consequentemente, outros negócios encontrem motivos para se instalar ali.

Para isso, a cidade precisa oferecer um conjunto de condições que faça sentido tanto aos seus negócios, quanto para as pessoas que irão trabalhar no local.

Dessa forma, ensino de qualidade, atendimento de saúde, segurança, mobilidade, acesso a serviços, qualidade de vida e capacidade de receber novos moradores são fatores que também entram nessa equação.

Para uma empresa, entram na conta ainda questões como infraestrutura rodoviária, custo de pedágio, disponibilidade de mão de obra, piso salarial, atuação sindical, capacidade de treinamento profissional, energia, tributação e velocidade de aprovação dos projetos.

É por isso que, na análise de um novo investimento, construímos uma matriz com diferentes indicadores. Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), arrecadação municipal, IPTU, infraestrutura e características da mão de obra são algumas das informações que ajudam a entender se aquela cidade está preparada para crescer e, principalmente, se existe disposição do poder público para participar desse processo.

Essa disposição faz diferença, uma vez que cidades também competem entre si pela atração de investimentos. Quando uma empresa procura um novo local para se instalar, pode escolher entre diferentes municípios, e aqueles que conseguem oferecer melhores condições tendem a sair na frente.

Mas existe um ponto de atenção: crescer também exige planejamento. A cidade pode ter uma gestão tão eficiente na atração de empresas que, em determinado momento, passe a receber mais investimentos do que sua infraestrutura e sua mão de obra conseguem absorver.

O desenvolvimento precisa ser acompanhado pela capacidade de continuar oferecendo condições para que novas empresas cheguem sem comprometer o equilíbrio da região.

É nesse ponto que o empreendimento imobiliário deixa de ser apenas uma iniciativa singular e passa a fazer parte de um ecossistema. Um condomínio logístico-industrial pode provocar efeitos que vão muito além dos empregos gerados diretamente pela operação.

A chegada de empresas movimenta fornecedores, transportadores, prestadores de serviços, restaurantes, hotéis, comércio e entretenimento, além de criar demanda por qualificação profissional e estimular melhorias em transporte, acessos e infraestrutura.

A geração de empregos talvez seja o efeito mais evidente, mas é preciso observar a qualidade e a permanência desse impacto. Não basta criar postos de trabalho se a maior parte das pessoas precisa se deslocar diariamente por longas distâncias porque o município não dispõe de mão de obra suficiente. Para uma empresa, isso pode se converter em altas taxas de turnover e impactos reais na operação e no faturamento.

Por outro lado, quando se trata de distâncias curtas, de cerca de 30 minutos, é possível desenvolver uma região inteira. Em Atibaia, por exemplo, uma parte dos trabalhadores pode vir de municípios vizinhos, como Bragança Paulista.

Isso mostra que o impacto de um empreendimento não está restrito aos limites administrativos de uma cidade e pode expandir o potencial de desenvolvimento de uma região inteira.

Também é importante diferenciar o impacto temporário da construção daquele que permanece depois da inauguração. A obra movimenta fornecedores e trabalhadores durante determinado período, enquanto a operação, por outro lado, estimula uma cadeia econômica contínua, com empresas, funcionários, transportadores e serviços permanecendo na região por muitos anos.

A capacidade de desenvolver fornecedores também pesa nas decisões. Durante a construção, precisamos contar com parceiros capazes de atender às exigências técnicas, aos prazos e ao padrão de qualidade necessários. Depois, quando a operação começa, uma nova rede de serviços passa a ser necessária para sustentar aquele ecossistema.

Foi essa dinâmica que conseguimos observar em diferentes regiões ao longo da trajetória da Fulwood. Extrema, atualmente um dos principais motores logísticos da América Latina, é um dos exemplos mais emblemáticos. Quando chegamos à cidade mineira, há mais de 20 anos, a economia local tinha uma característica muito diferente da atual, ligada principalmente à produção de morango e uva.

A chegada de empresas mudou essa dinâmica e contribuiu para transformar Extrema em uma cidade industrial. Em Minas Gerais, também operamos em Betim e Pouso Alegre e, em breve, anunciaremos mais uma nova cidade.

A transformação não aconteceu apenas pela instalação de fábricas e centros de distribuição. A mão de obra também mudou e agricultores passaram a trabalhar nas indústrias, enquanto as empresas começaram a contratar e treinar profissionais, instituições de ensino técnico ganharam importância e os salários aumentaram. Toda a economia local ganhou novo ritmo. Esse é um dos efeitos mais relevantes de um complexo logístico.

Esse fato não é isolado e se replicou em diferentes projetos e regiões. Um case de sucesso funciona como uma espécie de sinal para o mercado: se uma empresa consegue operar bem em determinado local, outras passam a olhar para aquele território com mais interesse. O primeiro investimento ajuda a reduzir a percepção de risco dos próximos.

Por isso, muitas vezes, o desenvolvimento da região e o interesse empresarial acontecem simultaneamente. Uma cidade oferece condições favoráveis, o setor privado identifica uma oportunidade, o primeiro empreendimento chega e, a partir daí, novos investimentos começam a surgir em um movimento que alimenta o outro.

Há mais exemplos, como Jundiaí e Sorocaba, no interior de São Paulo, e Pouso Alegre, vizinha de Extrema, onde, além de desenvolver o projeto, também levamos novas ideias e contribuímos para ampliar a percepção sobre o potencial daquela região.

O mesmo ocorreu com Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo, a cidade de São Roque, no raio 60, também em São Paulo; Governador Celso Ramos, em Santa Catarina, e São José dos Pinhais, no Paraná.

Esse processo depende, naturalmente, de uma relação muito próxima com o poder público. Não existe desenvolvimento imobiliário sustentável sem diálogo com os municípios. É preciso negociar a entrega da infraestrutura necessária para que os empreendimentos possam funcionar adequadamente, desde acessos e mobilidade até questões relacionadas à aprovação e à operação.

Existe uma lógica bastante objetiva nessa relação: se uma cidade não consegue atender às necessidades do primeiro empreendimento, dificilmente conseguirá atrair o segundo, o terceiro ou o quarto. Por outro lado, quando o município demonstra capacidade de articulação e entrega as condições necessárias, cria-se um ambiente favorável.

Os incentivos fiscais também integram essa dinâmica. A redução de IPTU, condições de energia, custos menores de pedágio, questões salariais e incentivos oferecidos pelo poder público são fundamentais para convencer empresas a mudar suas operações.

Esses mecanismos podem funcionar como instrumentos de desenvolvimento territorial. Uma região que ainda está construindo sua vocação econômica precisa oferecer condições para competir com mercados já consolidados.

Foi assim que algumas regiões conseguiram construir uma posição competitiva no mapa logístico brasileiro. E, atualmente, quando olhamos para esses mercados, muitas vezes, esquecemos que não estavam anteriormente no patamar onde estão. Antes de existir um polo consolidado, alguém precisou acreditar naquela localização, assumir o risco inicial e criar condições para que a primeira empresa chegasse.

Um empreendimento que deixa legado não é necessariamente aquele que constrói o maior volume de metros quadrados. É aquele que ajuda a criar uma dinâmica econômica, que contribui para melhorar a infraestrutura, movimenta fornecedores, qualifica a mão de obra, gera empregos, atrai empresas e faz com que a própria cidade passe a enxergar novas possibilidades.

Quando isso acontece, o empreendimento deixa de ser um ativo isolado e passa a integrar a história de desenvolvimento daquela região. Esse é o papel do desenvolvedor imobiliário: enxergar potencial antes que esteja completamente evidente para o mercado.

A experiência mostra que não existe uma fórmula única. Cada cidade tem suas características, seus desafios e suas oportunidades. O que existe é a necessidade de entender profundamente o território e trabalhar junto com o poder público, a comunidade empresarial e os demais agentes locais.

No fim, desenvolver um empreendimento é também estimular a geração de condições necessárias para que a operação funcione. Quando uma empresa se instala e passa a faturar bilhões, contrata pessoas, movimenta fornecedores e atrai outras companhias.

O impacto econômico ultrapassa os limites delimitados pela área do condomínio e a cidade se transforma. A mão de obra se qualifica, novos serviços aparecem e a economia ganha uma nova vocação.

Como empreendedor apaixonado pelo que faço, é assim que sinto que deixo um legado e faço a diferença. E você, qual é a sua maior ambição e qual legado deseja deixar?

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