O Brasil acelera na logística, mas quem está pronto para o próximo ciclo?

O mercado brasileiro de condomínios logístico-industriais vive um momento excepcional. A vacância atingiu patamares historicamente baixos, impulsionada pelo crescimento consistente do consumo, pela expansão do e-commerce, pelo fortalecimento da indústria e pela necessidade de operações cada vez mais ágeis.

Em um cenário como esse, é natural que empresas e investidores concentrem seus esforços em atender à demanda imediata. O risco está justamente aí: acreditar que o ciclo atual será permanente e deixar de se preparar para o futuro.

O mercado imobiliário logístico é cíclico. Quem atua há mais tempo no setor sabe que momentos de forte aquecimento são sucedidos por fases de maior equilíbrio entre oferta e demanda.

Eu observei cenário similar entre 2014 e 2015, quando o país entrou em retração econômica e vimos a vacância crescer rapidamente. Galpões ficaram vazios, enquanto os custos continuavam existindo. Aquela experiência reforçou uma lição importante: não se constrói uma estratégia olhando apenas para o presente.

Hoje, os dados são excepcionais. O Brasil mantém crescimento econômico, níveis elevados de emprego e uma transformação importante na forma como consumimos.

O comércio eletrônico consolidou a expectativa de entregas cada vez mais rápidas, enquanto o varejo tradicional também passou a depender de operações logísticas mais eficientes. Tudo isso exige centros de distribuição modernos, bem localizados e preparados para atender diferentes modelos de negócio.

Ao mesmo tempo, a taxa básica de juros elevada exerce um papel importante nessa dinâmica. Quando o custo do capital sobe, novos investimentos ficam mais seletivos. Se a remuneração dos empreendimentos não acompanha esse custo, menos projetos são lançados.

Com menor entrada de novos ativos e uma demanda que permanece aquecida, os preços naturalmente se valorizam. É um movimento que já pode ser observado em importantes mercados logísticos do país.

Na minha visão, um dos maiores equívocos seria interpretar esse cenário como definitivo. O investidor que adia decisões por acreditar que os juros permanecerão elevados indefinidamente pode perder oportunidades estratégicas quando o próximo ciclo de expansão ganhar força.

Da mesma forma, desenvolvedores que deixam de evoluir seus empreendimentos porque a ocupação está garantida hoje correm o risco de entregar ativos menos competitivos amanhã.

Qualidade nunca foi um destino, é um processo contínuo. O galpão que será inaugurado nos próximos anos precisa permanecer competitivo por décadas.

Isso significa investir constantemente em eficiência construtiva, sustentabilidade, flexibilidade operacional e inovação tecnológica, independentemente do momento do mercado.

Essa evolução já acontece dentro dos próprios empreendimentos. O espaçamento entre colunas aumentou, permitindo maior aproveitamento interno e mais eficiência operacional.

Soluções que reduzem o consumo de materiais também tornam os projetos mais sustentáveis. Tecnologias voltadas à segurança, à automação e à gestão das operações deixaram de ser diferenciais e caminham para se tornar requisitos básicos de competitividade.

A localização continua sendo um fator determinante, mas também precisa ser analisada sob uma nova perspectiva. Durante muito tempo, acreditou-se que apenas grandes centros urbanos poderiam desempenhar o papel de polos logísticos estratégicos.

Atualmente, reconhecemos que cada região possui seu próprio conceito de proximidade com o consumidor. O chamado last mile não está restrito às capitais, pois é uma realidade em diferentes polos econômicos espalhados pelo país, acompanhando a descentralização da atividade produtiva e do consumo.

Outro movimento que tende a ganhar força é a expansão dos chamados big boxes. A demanda por operações de grande porte cresce ano após ano, enquanto a oferta ainda é limitada.

Encontrar um galpão de 50 mil ou 100 mil metros quadrados disponível já se tornou um desafio em diversas regiões. Isso demonstra que o mercado ainda possui amplo espaço para crescer, especialmente nos próximos anos.

Na Fulwood, entendemos que o desafio atual não é apenas administrar empreendimentos com vacância zero. É garantir que a empresa continue crescendo, inovando e investindo mesmo quando toda a capacidade instalada já está ocupada.

Por isso, seguimos ampliando nossa atuação e estruturando novas formas de investimento, capazes de sustentar o desenvolvimento de ativos cada vez mais modernos e preparados para o futuro.

O mercado continuará se transformando. Crises econômicas, variações nos juros, transformações tecnológicas e novos padrões de consumo seguirão influenciando a logística brasileira.

O que não muda é a necessidade de construir ativos capazes de atravessar diferentes ciclos, mantendo sua atratividade para clientes e investidores.

Quem espera o mercado mudar para começar a se preparar provavelmente chegará atrasado. No setor logístico, as melhores decisões são tomadas quando o cenário ainda é favorável.

Afinal, a verdadeira vantagem competitiva não está em aproveitar o ciclo atual, mas em estar pronto para o próximo.

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