Fim do sonho? Crise imobiliária ameaça cultura da casa própria na China

Nas últimas três décadas, a China tem sido uma nação de proprietários de imóveis, impulsionando a segunda maior economia do mundo e realizando os sonhos de milhões de pessoas.

Desde o declínio e eventual fim de uma política de habitação social na década de 1990, o planejamento governamental uniu-se a normas culturais profundamente enraizadas para criar um nível de propriedade privada inimaginável no Ocidente.

Enquanto dezenas de milhões de americanos estão sobrecarregados com empréstimos estudantis — muitos já na casa dos 30 anos, deixando o aluguel como única opção —, seus equivalentes chineses começam a planejar a compra de suas primeiras casas logo após saírem da universidade.

Mas uma economia em desaceleração e um mercado imobiliário castigado pela crise podem mudar isso.

No ano passado, as vendas de casas novas caíram para o seu valor mais baixo desde 2014, de acordo com estatísticas oficiais, totalizando apenas 7,3 trilhões de yuans (cerca de R$ 5 trilhões, na cotação atual), contra 16,2 trilhões de yuans (cerca de R$ 12 trilhões, na cotação atual) em 2021, no auge do boom.

Em volume, as vendas de casas novas caíram 8,7% no ano passado, escreveram economistas do grupo financeiro Macquarie em janeiro, observando que não havia “nenhum fim à vista” para a tendência de queda.

Muitos potenciais compradores estão agora receosos em assumir uma hipoteca.

Entre eles está Cai Youcheng, um designer gráfico de 36 anos, de Pequim, que deixou de lado os planos de compra por enquanto. Morar de aluguel lembra uma vida de nômade, disse ele, que gostaria de poder decorar o apartamento como bem entender. Mas Youcheng vai continuar com os aluguéis por enquanto.

“Para mim, pessoalmente, se você realmente fizer as contas, alugar na verdade faz mais sentido. Mas, no fundo, eu ainda quero muito ter um lugar meu.”

Esse sentimento é comum no país de 1,4 bilhão de habitantes, onde a casa própria significa muito mais do que apenas uma escritura de venda.

Na cultura chinesa, possuir uma propriedade representa mais do que estabilidade financeira e posição social.

Sugere que a pessoa está cuidando de sua família, disse Eric Fong, professor titular de sociologia na Universidade de Hong Kong.

“O valor confucionista tradicional enfatiza tanto a família, e que tudo deve começar a partir da família”, disse ele.

As tendências tradicionais ganharam liberdade para correr soltas a partir da década de 1980, quando o governo comunista da China lançou uma era de liberalização econômica vertiginosa.

A dependência de moradias fornecidas pelo empregador foi reduzida, e a propriedade privada foi fortemente incentivada. O impulso acelerou na década de 1990 com pesados subsídios.

“Muita gente, do dia para a noite, tornou-se proprietária por um preço muito baixo”, disse Huang Youqin, professora de geografia e planejamento na Universidade de Albany. “Isso converteu muitas pessoas que costumavam ser inquilinas em proprietárias.”

Isso se conectou a outro princípio fundamental da cultura chinesa: um forte hábito de poupança.

Ter uma casa própria tornou-se o investimento mais popular à medida que os preços dos imóveis disparavam, disse Huang, com poucas outras alternativas para acomodar a expansão da riqueza privada.

Pesquisas apontam para outros benefícios intangíveis: os migrantes rurais se sentem mais aceitos se possuírem uma casa em suas cidades adotivas, enquanto os pais compram apartamentos para seus filhos para aumentar as perspectivas de casamento.

Muito à frente das taxas de propriedade ocidentais

Tudo isso contribuiu para que a China tivesse uma das maiores taxas de casa própria do mundo: nove em cada 10 lares possuem sua própria casa, segundo relatórios de várias pesquisas e periódicos acadêmicos.

Durante a maior parte das últimas duas décadas na China, unidades que facilmente ultrapassavam 93 metros quadrados nos imponentes blocos de apartamentos de bairros exclusivos esgotavam rapidamente.

Enquanto isso, nos Estados Unidos, onde as propriedades se tornaram cada vez mais inacessíveis, e os graduados universitários frequentemente estão sobrecarregados por empréstimos estudantis, as taxas de casa própria estagnam em 65%, de acordo com o Banco de Dados de Habitação Acessível da OCDE (Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico).

Em outros países ocidentais, muitos se sentem resignados a uma vida inteira de aluguel, com pouca esperança de seguir os passos de seus pais e avós na escalada imobiliária.

Mas, para o mercado imobiliário da China, como para todos os mercados imobiliários, os bons tempos não poderiam durar para sempre.

Durante o boom, muitas incorporadoras acumularam dívidas enormes, e o excesso de oferta de moradias levou a bairros fantasmas inteiros e projetos vazios em muitos lugares. Governos locais mal administrados, ansiosos para inflar os números e encontrar saídas para o enorme excesso de oferta de concreto e aço, agravaram o problema.

Como resultado, o governo central tomou medidas drásticas em 2020 para conter um setor imobiliário descontrolado que outrora representava 30% da atividade econômica do país.

A medida começou a conter construções problemáticas, mas também desferiu um golpe enorme nos proprietários de imóveis, que viram os preços das propriedades despencarem.

Os compradores ficaram com apartamentos inacabados ou atrasados, à medida que muitas das principais incorporadoras deixaram de pagar suas dívidas ou faliram.

A gigante imobiliária sobrecarregada de dívidas Evergrande, outrora a maior incorporadora da China, recebeu ordem de liquidação por um tribunal de Hong Kong em 2024.

Outras grandes incorporadoras imobiliárias também mostraram sinais de dificuldades, incluindo a Country Garden, que recentemente evitou uma petição de liquidação, e a Vanke, que aguarda um pacote de resgate de US$ 11,6 bilhões (cerca de R$ 58 bilhões, na cotação atual) de um governo local.

Tudo isso foi agravado por uma série de incertezas econômicas, desde o consumo doméstico fraco até a ameaça de uma guerra comercial histórica com os EUA, fazendo com que os compradores mais determinados, como Cai, pensassem duas vezes antes de entrar no mercado.

“Eu planejo comprar uma casa em algum momento, mas provavelmente não nos próximos anos. Não me vejo comprando tão cedo”, disse ele à CNN Internacional.

‘Ninguém se atreve a fazer uma hipoteca’

Cinco anos após a onda inicial de inadimplência por parte das incorporadoras imobiliárias, o setor continua marcado por cicatrizes.

Os preços das casas novas ampliaram sua queda em março em todo o país, embora algumas grandes cidades tenham registrado uma melhora em relação ao mês anterior.

A liderança chinesa colocou a estabilização do mercado imobiliário em sua agenda, mas analistas dizem que o governo central, preocupado em impulsionar os avanços tecnológicos, não está interessado em ver o setor retornar à sua antiga proeminência como motor econômico.

Zhang Xiaoduan, diretora de serviços de desenvolvimento de negócios para o sul e centro da China na empresa imobiliária Cushman & Wakefield, observou um distanciamento entre o que as autoridades desejam e a realidade prática.

“Ainda há uma lacuna entre esses sinais e um aumento real no poder de compra efetivo em todo o mercado, ou uma rápida recuperação impulsionada por essa demanda”, disse ela.

Desafiando as ameaças intermitentes de tarifas dos EUA, a China registrou um superávit comercial histórico de US$ 1,2 trilhão (cerca de R$ 6 trilhões, na cotação atual) no ano passado, com sua economia atingindo uma meta de crescimento de 5%.

Mas o sucesso das exportações mal chegou aos cidadãos comuns e se transformou em poder de compra capaz de reverter a atual recessão imobiliária, dizem analistas.

A inquilina Mandy Feng, que prefere usar um pseudônimo por medo de ser vista criticando as autoridades, disse que o estímulo que o governo está oferecendo não conseguiu compensar a ansiedade das pessoas em relação a uma perspectiva econômica incerta.

“Embora os preços dos imóveis estejam baixos, a economia não vai bem”, disse a fotógrafa de 30 anos, que vive com o marido e a filha na cidade de Kunming, no sudoeste do país.

“Não é o caso de as pessoas não quererem comprar”, disse ela. “Mas quando todos são atingidos por uma renda instável e não estão ganhando muito dinheiro, ninguém se atreve a fazer uma hipoteca.”

Para uma geração de proprietários de imóveis, a crise habitacional da China mostrou que até mesmo o investimento imobiliário tem seus riscos.

“As pessoas perceberam que o mercado pode passar por períodos de turbulência, o que as tornou muito mais cautelosas em relação a compras motivadas por investimento”, disse Zhang, da Cushman & Wakefield.

A geração atual também pensa diferente de seus pais e avós quando se trata da casa própria.

A mãe, Zoe Zhang, de 35 anos, disse à CNN Internacional que “muito provavelmente” não compraria casas para seus filhos, apesar de ela mesma ter dependido da ajuda de seus pais para comprar seu apartamento atual em Pequim.

“O mercado da China está se tornando gradualmente mais semelhante ao dos países ocidentais, onde o aluguel pode se tornar mais predominante no futuro”, disse a diretora de relações públicas.

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